Pochi capitoli normativi recenti hanno colto i progettisti di tanto quanto il Capitolo 6 dell’Allegato 1 al DM 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025 e operativo dal 3 giugno 2026. Il decreto, che aggiorna il DM 26 giugno 2015 sui requisiti minimi sostituendone gli allegati tecnici, inserisce tra le finalità della relazione tecnica di cui all’art. 8 del D.Lgs. 192/2005 anche l’integrazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici. Chi oggi redige la relazione Legge 10 per un supermercato, un albergo o una sede direzionale deve quindi saper contare gli stalli del parcheggio, non solo l’involucro e gli impianti.
Un obbligo che esiste anche senza cantiere
Il profilo più insidioso riguarda gli edifici non residenziali esistenti con più di 20 posti auto: la dotazione di punti di ricarica è dovuta indipendentemente da qualsiasi intervento edilizio. Il percorso è articolato in due tappe. Entro il 1° gennaio 2025 il proprietario doveva installare almeno il 50% della dotazione prevista, arrotondato per difetto; entro il 1° gennaio 2030 dovrà raggiungere il 100%.
La prima scadenza è ormai superata, e non per caso: la data discende dalla Direttiva (UE) 2018/844, recepita nel D.Lgs. 192/2005 tramite il D.Lgs. 48/2020, mentre lo strumento attuativo è arrivato solo a fine 2025. Il risultato è un parco immobiliare in larga parte non conforme alla prima soglia, spesso senza che i proprietari ne abbiano consapevolezza.
Il rischio non è tanto ispettivo quanto patrimoniale. Un immobile commerciale non conforme pesa in una due diligence, in una compravendita o nel rinnovo di una locazione con conduttori strutturati, in un contesto in cui fondi e gestori immobilier valutano con crescente rigore la conformità normativa ed ESG degli asset.
Tipologia A e Tipologia B: cosa prevede il decreto
La disciplina distingue due famiglie di punti di ricarica:
- Tipologia A: ricarica in corrente alternata con potenza nominale di almeno 7,4 kW e almeno 32 A per fase, la soluzione tipica della colonnina o della wallbox per soste lunghe e programmabili.
- Tipologia B: sistemi in corrente continua di almeno 50 kW, pensati per la ricarica veloce in caso di rotazione elevata dei veicoli.
Sono ammesse equivalenze: un sistema di Tipologia B sostituisce dieci punti A; due sistemi B valgono un sistema ultraveloce di almeno 150 kW; quattro sistemi B valgono un sistema di almeno 350 kW. Solo nei parcheggi privati opera anche il percorso inverso, con dieci punti A in luogo di un sistema B. Un chiarimento ministeriale recente precisa che le equivalenze si applicano una sola volta: non è possibile usarle a cascata, convertendo prima i punti A in sistemi B e poi aggregando questi ultimi in un ultraveloce.
Le infrastrutture devono inoltre supportare la ricarica intelligente, con modulazione della potenza in funzione della rete (V1G), e, quando i veicoli lo consentono, lo scambio bidirezionale (V2G). Per chi integra fotovoltaico e accumulo si tratta di una leva concreta di gestione dei carichi.
Le soglie per il parcheggio non residenziale
Per le nuove costruzioni l’obbligo scatta oltre i 10 posti auto. Gli scaglioni dipendono dal regime di accesso:
| Posti auto totali | Tipologia A, accesso pubblico | Tipologia A, accesso privato | Tipologia B |
|—|—|—|—|
| da 11 a 20 | 2 | 3 | nessuno |
| da 21 a 100 | 2 ogni 20 posti | 3 ogni 20 posti | nessuno |
| da 101 a 250 | 2 ogni 50 posti | 3 ogni 50 posti | 1 |
| da 251 a 500 | 2 ogni 50 posti | 3 ogni 50 posti | 2 |
| da 501 a 1.000 | 2 ogni 50 posti | 3 ogni 50 posti | 3 |
| oltre 1.000 | 2 ogni 50 posti | 3 ogni 50 posti | 4 |
A questi si aggiunge la canalizzazione di almeno un posto auto ogni cinque: tubazioni e predisposizioni che permettono di aggiungere colonnine in futuro senza scavare pavimentazioni finite. Quando gli stalli non sono un multiplo esatto dello scaglione, va applicata e dichiarata in relazione la regola di arrotondamento del decreto.
Un esempio chiarisce il peso della classificazione dell’accesso. Un supermercato nuovo con 80 posti ad accesso pubblico cade nello scaglione da 21 a 100 e richiede 8 punti A, oltre a 16 stalli canalizzati. Se gli stessi 80 posti fossero riservati ai dipendenti di un centro logistico, salirebbero a 12 punti, con un incremento del 50% a parità di superficie e stalli. Lo scaglione non richiede in entrambi i casi sistemi B.
Ristrutturazione importante: le condizioni di attivazione
Nelle ristrutturazioni importanti l’obbligo dipende dal rapporto tra lavori e parcheggio. Se il parcheggio è interno all’edificio, i lavori devono interessare il parcheggio o l’infrastruttura elettrica del fabbricato. Se il parcheggio è adiacente, conta che i lavori riguardino il parcheggio stesso o la sua infrastruttura elettrica. Un parcheggio separato e non adiacente resta fuori da questa verifica.
La definizione di adiacenza introdotta dal decreto è ampia: rientra il parcheggio appartenente agli stessi proprietari dell’edificio, anche solo in parte, che condivida con l’area del fabbricato un lato, un vertice oppure impianti tecnologici comuni. Un piazzale esterno ma servito dal quadro elettrico del fabbricato può quindi rientrarvi: prima di escluderlo conviene verificare proprietà catastale e schema elettrico.
In caso di attivazione, le dotazioni si riducono: nei parcheggi ad accesso pubblico i punti A si dimezzano a parità di scaglione, mentre i sistemi B restano invariati. Per il supermercato da 80 posti bastano così 4 punti A invece di 8.
Restano aperte due questioni. La prima è interpretativa: il testo parla di ristrutturazione importante senza distinguere esplicitamente tra primo e secondo livello, e in mancanza di chiarimenti la lettura più prudente, motivata in relazione, è quella consigliabile. La seconda è economica: l’obbligo cade quando il costo di infrastrutture e canalizzazioni supera il 7% del costo totale dell’intervento, soglia da dimostrare con un computo metrico e non con una semplice dichiarazione.
Le cinque esclusioni da verificare prima di contare
Cinque casi chiudono la pratica in partenza e vanno vagliati prima di ogni calcolo:
- edifici di proprietà di piccole e medie imprese e da esse direttamente occupati. La definizione segue la Raccomandazione 2003/361/CE: meno di 250 dipendenti e fatturato annuo fino a 50 milioni di euro, oppure totale di bilancio fino a 43 milioni. La condizione è doppia: se l’impresa possiede l’immobile ma lo affitta a terzi, o lo occupa in locazione, l’esclusione non opera;
- edifici con richiesta di titolo edilizio presentata entro il 10 marzo 2021;
- microsistemi isolati, ossia reti elettriche di piccole dimensioni non connesse al sistema nazionale;
- soglia del 7% per le ristrutturazioni importanti;
- edifici pubblici che rispettano già requisiti comparabili ai sensi del D.Lgs. 257/2016, che ha recepito la direttiva DAFI.
Quattro domande prima del calcolo
L’inquadratura del caso concreto segue un ordine preciso: tipo di intervento (nuova costruzione, ristrutturazione importante, edificio esistente senza lavori), numero complessivo dei posti auto, regime di accesso al parcheggio, posizione del parcheggio rispetto all’edificio. Nei casi misti, come un hotel con stalli per lo staff e stalli per i clienti, conviene classificare le aree separatamente e motivare la scelta in relazione, rendendola verificabile da chiunque. Sembra un esercizio banale, ma una sola risposta sbagliata altera l’intero calcolo.
Documentare la verifica nella relazione tecnica
Il calcolo è metà del lavoro; l’altra metà è dimostrarlo. Calcoli e verifiche confluiscono nella relazione di cui all’art. 8 del D.Lgs. 192/2005, erede della relazione introdotta dall’art. 28 della Legge 10/1991. Nella fase transitoria, se lo schema di relazione vigente non prevede campi dedicati, le informazioni mancanti vanno allegate.
Un allestimento professionale dell’allegato ricarica comprende la planimetria del parcheggio con stalli numerati e posizione dei punti, la classificazione motivata del parcheggio, il calcolo dei punti per tipologia, la quota di canalizzazione, la verifica della potenza disponibile al punto di consegna e, quando necessario, la strategia di gestione dinamica dei carichi.
Due precisazioni contabili: l’energia assorbita dalle colonnine non entra nel calcolo della prestazione energetica dell’edificio, quindi non peggiora l’indice EP; specularmente, non è valorizzabile nel calcolo l’energia fotovoltaica destinata alla ricarica. Si tratta di verifiche parallele da tenere distinte.
Potenza disponibile e prevenzione incendi
Otto punti da 7,4 kW valgono quasi 60 kW di potenza installata, una riserva che molti edifici commerciali esistenti non hanno sul contatore. Prima di posare canalizzazioni occorre quindi verificare la potenza contrattuale e lo stato del quadro generale, valutando un sistema di bilanciamento dinamico che riparta la potenza tra i veicoli collegati e, in diversi casi, l’integrazione con fotovoltaico e accumulo per contenere il prelievo di punta.
Sul fronte antincendio il decreto richiede soluzioni che limitino il rischio di incendio e la sua propagazione, tutelando manutentori e soccorritori. Per le attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco il riferimento è la Lettera Circolare DCPREV n. 2 del 5 novembre 2018, prot. n. 15000, con testo coordinato aggiornato al 2 settembre 2022. Nelle autorimesse le scelte vanno coordinate con la regola tecnica verticale del DM 15 maggio 2020, verificando l’assoggettabilità all’attività n. 75 dell’Allegato I al D.P.R. 151/2011, relativa alle autorimesse coperte oltre 300 m². Per le infrastrutture ad accesso pubblico è prevista la trasmissione dei dati alla piattaforma nazionale dei punti di ricarica.
Progetto elettrico, pratica antincendio e relazione energetica dovrebbero nascere insieme: separarli significa pagare due volte lo stesso lavoro, e spesso rifarlo.
L’orizzonte della Direttiva Case Green
Il quadro attuale non è definitivo. La Direttiva (UE) 2024/1275, nota come Direttiva Case Green, abbassa a più di cinque posti auto la soglia per gli edifici non residenziali nuovi o in ristrutturazione importante e, per gli esistenti con più di venti posti, chiede almeno un punto di ricarica ogni dieci stalli entro il 1° gennaio 2027. Il termine di recepimento nazionale è scaduto il 29 maggio 2026: prima di chiudere un progetto con orizzonte pluriennale conviene verificare lo stato dell’atto di recepimento e dimensionare canalizzazioni e quadri sulle soglie future, non solo su quelle vigenti. Per gli incentivi alla ricarica nei parcheggi privati è disponibile la sperimentazione GSE.
In sintesi: inquadrare il caso con le quattro domande, verificare subito le esclusioni in particolare quella PMI, dimensionare per le soglie del futuro e coordinare in un unico percorso progetto elettrico, antincendio e relazione Legge 10. L’obbligo delle colonnine non è un optional da discutere a relazione quasi chiusa, ma una variabile di progetto che va fissata in apertura.
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