Su un fabbricato regolarizzato tramite condono edilizio non si potranno aggiungere volumi, né intervenire con demolizioni e ricostruzioni che modificano la sagoma. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, ha respinto le censure di incostituzionalità mosse contro la normativa regionale che circoscrive gli interventi sugli edifici sanati, confermando una lettura rigorosa dello stato legittimo con ricadute immediate sulla legittimità dei titoli abilitativi e sull’interpretazione della disciplina edilizia.
La legge sarda che delimita gli interventi sui fabbricati sanati
A occuparsi del perimetro operativo è stata la Legge Regionale della Sardegna n. 18/2025, che ha preso in considerazione gli edifici coperti dai tre condoni nazionali: la Legge 28 febbraio 1985, n. 47, la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 e il Decreto-Legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla Legge 24 novembre 2003, n. 326.
Per questa categoria di immobili, la norma regionale ammette un ventaglio ristretto di opere:
- manutenzione ordinaria (art. 3, comma 1, lett. a, D.P.R. 380/2001);
- manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, D.P.R. 380/2001);
- restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c, D.P.R. 380/2001);
- ristrutturazione edilizia conservativa (art. 3, comma 1, lett. d, D.P.R. 380/2001).
Restano invece espressamente esclusi i bonus volumetrici, gli incrementi di superficie o cubatura previsti dalle premialità regionali e i progetti di demolizione con ricostruzione che comportino variazioni di sagoma o di sedime. Il ricorso presentato per una presunta disparità di trattamento rispetto agli immobili dotati di regolare titolo edilizio ordinario è stato dichiarato infondato: i limiti posti dal legislatore regionale risultano pienamente legittimi.
La natura extra ordinem del titolo in sanatoria
Al centro della motivazione c’è la qualificazione giuridica del condono. Si tratta di un provvedimento eccezionale, emanato una tantum per ragioni di riordino sociale e di gettito fiscale, destinato a risolvere situazioni di illegalità diffusa accumulate nel tempo. Un titolo di questa natura non si colloca sullo stesso piano di un permesso di costruire ordinario.
Gli effetti giuridici sono definiti con precisione. In sede penale, la sanatoria estingue le contravvenzioni connesse all’attività edificatoria abusiva. Sul piano amministrativo, il rilascio del titolo in sanatoria impedisce al comune di esercitare il potere sanzionatorio d’ufficio e di disporre la demolizione dell’opera.
Ciò non basta, però, a cancellare l’illiceità genetica del manufatto. L’edificio è sorto in contrasto con la pianificazione urbanistica e territoriale vigente al momento della realizzazione, e quell’incompatibilità resta impressa nella struttura stessa. Il condonato può permanere sul territorio, essere conservato e liberamente alienato, ma non acquisisce uno stato legittimo equivalente a quello dei fabbricati edificati in conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.
Uguaglianza e carico urbanistico: le ragioni del divieto
La permanenza dell’illegittimità originaria giustifica l’esclusione dalle premialità riservate al tessuto urbano regolare. Sulla base dell’art. 3 della Costituzione, principio di ragionevolezza e di uguaglianza, estendere bonus volumetrici e incentivi all’ampliamento a fabbricati nati abusivamente costituirebbe una discriminazione evidente nei confronti di chi ha edificato nel rispetto della legge e della programmazione pubblica.
Il secondo argomento è territoriale. Consentire aumenti di volume o trasformazioni radicali di sagoma su strutture sorte al di fuori della pianificazione primaria aggraverebbe il carico insediativo in aree frequentemente prive delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie.
Il confronto tra le due condizioni di partenza è netto. Un immobile realizzato fin dall’origine con regolare titolo gode di piena legittimità urbanistica e può accedere a Piani Casa, incentivi di ampliamento e demolizioni con ricostruzione anche ad ampia flessibilità di sagoma. La struttura condonata resta invece ancorata a una funzione essenzialmente conservativa: la sanatoria la protegge dai provvedimenti sanzionatori, ma non la converte in una risorsa edificatoria espansiva.
Il disallineamento con il Consiglio di Stato
La pronuncia interviene anche su un contrasto aperto con la giustizia amministrativa. Con la sentenza n. 2848/2026, il Consiglio di Stato aveva assunto un orientamento più aperto, ipotizzando una sostanziale equiparazione tra il titolo conseguito a seguito di condono e i titoli edilizi ordinari ai fini della qualificazione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001. La decisione della Consulta traccia ora un paletto invalicabile per i giudici amministrativi e per le amministrazioni locali, con conseguenze dirette sulla prassi di verifica dello stato legittimo nelle pratiche edilizie e nelle perizie.
Le eccezioni statali e la riforma del Testo Unico
Nel quadro rientra anche la disciplina statale. L’art. 1, comma 23, della Legge di Bilancio prevede per specifiche casistiche la possibilità di accedere ad ampliamenti volumetrici anche in presenza di titoli condonati. La Corte Costituzionale precisa che queste disposizioni conservano carattere eccezionale e richiedono stretta interpretazione: nessuna applicazione analogica o estensiva a regime generale.
Sul fronte parlamentare, la delega di riforma del Testo Unico Edilizia raccoglie emendamenti orientati a ridefinire il concetto di stato legittimo. Le proposte presentate da forze di maggioranza, tra cui Forza Italia e Fratelli d’Italia, mirano a includere espressamente il titolo in sanatoria e il pagamento delle relative oblazioni tra i presupposti idonei a determinare la piena regolarità urbanistica. Alla luce della sentenza n. 86/2026, ogni scelta legislativa futura dovrà tuttavia confrontarsi con i vincoli di ragionevolezza e di tutela del territorio richiamati dal Giudice delle leggi.
Per progettisti e consulenti tecnici, la conseguenza operativa è chiara: prima di ipotizzare ampliamenti, incrementi di cubatura o demolizioni con ricostruzione, occorre verificare la natura del titolo edilizio alla base dell’immobile. La sanatoria straordinaria tutela la consistenza fisica dell’opera e la sua agibilità penale e amministrativa, ma non ne modifica la natura ai fini dello sviluppo e dell’incremento volumetrico. Con la sentenza n. 86/2026, la pianificazione urbanistica pubblica torna a pesare più di ogni sanatoria.
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