Pergotenda chiusa da teli retrattili: non serve il permesso di costruire

La pergotenda chiusa sul perimetro con teli retrattili non costituisce un ampliamento edilizio e non richiede il permesso di costruire. Lo stabilisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7039 del 23 settembre 2026, con cui i giudici annullano l’ordine di demolizione e la sanzione di 25.000 euro comminata da Roma Capitale a un hotel del centro storico, in zona territoriale «A» e soggetto a tutela ai sensi del Codice dei Beni culturali e del Paesaggio, per aver realizzato «in assenza di titolo edilizio» una struttura dotata di «sistemi di guide e teli avvolgibili laterali idonei a consentire la chiusura perimetrale dello spazio sottostante».

Dal sopralluogo all’ingiunzione di demolizione

L’hotel aveva eseguito alcuni interventi sul terrazzo, autorizzati con due Scia. Nei sopralluoghi effettuati successivamente alla presentazione delle Scia, finalizzati alla verifica della conformità delle opere realizzate rispetto ai titoli edilizi, Roma Capitale riscontrava la presenza della pergotenda e la qualificava come creazione di un volume chiuso di circa 304 mc, corrispondente a una superficie di 114 mq con altezza media di 2,67 m, ossia un ampliamento dell’edificio principale eseguito in assenza di titolo edilizio.

L’hotel presentava quindi una Cila comunicando l’intendimento di ripristinare lo stato dei luoghi. Un ulteriore sopralluogo rilevava che le opere contestate non erano state rimosse e accertava, inoltre, la presenza, all’interno di un locale indicato come volume tecnico, di attrezzature da cucina e di un piano cottura, ritenute sintomatiche di un mutamento di destinazione d’uso.

Dopo aver chiesto parere alla Soprintendenza, e decorso inutilmente il termine entro cui questa avrebbe dovuto rispondere, Roma Capitale ingiungeva la rimozione e la demolizione delle opere ritenute abusive, ordinava il ripristino dello stato dei luoghi e irrogava la sanzione pecuniaria di 25.000 euro.

La società che gestisce l’hotel comunicava poi al Comune il ripristino della conformità ai titoli edilizi assentiti mediante la rimozione delle tende laterali scorrevoli, il ripristino del corretto utilizzo del locale deposito con l’eliminazione delle attrezzature utilizzate per la preparazione dei cibi e l’eliminazione degli impianti di riscaldamento installati sulla terrazza. Nel frattempo l’hotel ricorreva al Tar, che respingeva il ricorso ritenendo che l’opera realizzata avesse determinato la creazione di un nuovo volume edilizio e che pertanto non rientrasse nella nozione di pergotenda riconducibile all’attività edilizia libera.

Il principio: funzione principale della tenda, struttura accessoria

Il Consiglio di Stato ribalta la pronuncia del Tar. La giurisprudenza amministrativa, ricordano i giudici, «ha più volte affermato che la pergotenda costituisce intervento rientrante nell’attività edilizia libera quando la funzione principale dell’opera sia svolta dalla tenda e non dalla struttura di sostegno, la quale assume carattere meramente accessorio».

I giudici richiamano inoltre la propria recente pronuncia (Consiglio di Stato, Sez. III, sentenza 17 febbraio 2026, n. 1256), con cui era stato affermato che le strutture di tipo pergotenda, consistenti in tende o coperture leggere e retrattili, non necessitano di permessi per la loro installazione, essendo ascrivibili all’edilizia libera: non realizzano uno spazio chiuso stabile né costituiscono nuove volumetrie edificabili, in quanto concepite come coperture meramente accessorie e facilmente amovibili.

Sul punto decisivo del caso, la presenza dei teli retrattili perimetrali, il Collegio osserva:

«L’effettiva e rapida amovibilità delle opere costituisce indice sintomatico della loro natura accessoria e precaria e contrasta con la qualificazione comunale in termini di stabile ampliamento edilizio».

Il mutamento di destinazione d’uso non è comprovato

Anche il contestato mutamento di destinazione d’uso del locale tecnico non risulta, per i giudici, adeguatamente comprovato. Dalla documentazione versata in atti emerge che il presunto uso a cucina era collegato alla presenza di attrezzature facilmente rimovibili e che non risultano eseguite opere edilizie permanenti idonee a determinare una trasformazione urbanisticamente rilevante dell’organismo edilizio.

L’esito

Il quadro istruttorio posto a fondamento della determinazione dirigenziale non appare, concludono i giudici, idoneo a dimostrare l’esistenza di una nuova costruzione o di un ampliamento stabile e permanente richiedente il rilascio del permesso di costruire. La sentenza esclude quindi la sussistenza dell’abuso edilizio contestato e annulla l’ordine di demolizione e la sanzione di 25.000 euro.

Dalla pronuncia restano fissati i criteri di valutazione: la qualificazione della pergotenda dipende dalla circostanza che la funzione principale sia svolta dalla tenda e non dalla struttura di sostegno, mentre l’amovibilità effettiva e rapida delle opere orienta verso la natura accessoria e precaria della copertura, incompatibile con la qualificazione di ampliamento stabile. L’azione dell’amministrazione, per la sentenza, deve inoltre fondarsi su un quadro istruttorio idoneo a dimostrare la nuova costruzione o l’ampliamento stabile e permanente.