Dal 3 giugno 2026 qualsiasi titolo abilitativo presentato per un edificio non residenziale con impianto termico oltre 290 kW dovrà considerare l’installazione di un sistema di automazione classificato almeno in Classe B. È il snodo più concreto introdotto dal D.M. 28 ottobre 2025, il nuovo Decreto Requisiti Minimi che recepise la direttiva europea EPBD e abroga il testo del 2015. Per i progettisti termotecnici e gli energy manager si apre una finestra di adeguamento di 180 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, poco più di due mesi per ricalibrare prontari, software di calcolo e relazioni tecniche.
Cosa deve fare il sistema di controllo, in pratica
I BACS, Building Automation and Control Systems, non vanno confusi con la domotica residenziale. Si tratta dell’architettura di supervisione che fa dialogare tra loro gli impianti principali di un edificio terziario: produzione di calore e freddo, ventilazione meccanica, illuminazione e, quando presente, la generazione rinnovabile con i relativi sistemi di accumulo. Il valore aggiunto sta nell’integrazione: caldaie, pompe di calore, chiller, ventilconvettori e sistemi VMC devono scambiarsi informazioni e agire in coordinamento, adattando l’erogazione ai reali carichi d’uso rilevati dai sensori.
Un esempio chiarisce la logica. Senza un controllo centralizzato può accadere che un ambiente venga contemporaneamente riscaldato e raffrescato, con doppio dispendio energetico. Con una gestione di Classe B la regolazione segue l’occupazione effettiva degli spazi e la disponibilità di luce naturale, riducendo gli sprechi e mantenendo condizioni di comfort adeguate.
Il perimetro dell’obbligo: edifici e interventi coinvolti
La soglia dei 290 kW di potenza nominale utile non è arbitraria. Il legislatore ha intercettato le strutture con consumi dominanti, dove l’automazione produce i risparmi maggiori e si ammortizza più rapidamente. L’obbligo riguarda gli edifici non residenziali, uffici, strutture ricettive, scuole, ospedali, centri commerciali, e si attiva in tre scenari:
- nuova costruzione;
- ristrutturazione importante di primo livello;
- riqualificazione energetica che coinvolge l’impianto termico, comprensiva della sostituzione del generatore di calore quando la potenza supera la soglia.
Restano fuori gli impianti sotto i 290 kW: in quel caso l’installazione dei BACS resta raccomandata per le ragioni economiche, ma non è un adempimento. Il settore residenziale è comunque escluso da questo obbligo, salva la già prevista regolazione termica ambiente per ambiente.
Classe B secondo UNI EN ISO 52120-1: il minimo sindacale
La norma di classificazione di riferimento è la UNI EN ISO 52120-1, subentrata alla storica EN 15232. Definisce quattro livelli:
- Classe D: impianti privi di automazione o con controlli basilari obsoleti;
- Classe C: regolazione standard, con controlli autonomi non integrati;
- Classe B: controllo centralizzato e coordinato dei sottosistemi, con gestione tecnica dell’edificio (TBM);
- Classe A: gestione predittiva e adattiva, con diagnosi automatica dei guasti (FDD) e reportistica avanzata sui consumi.
Il decreto è netto: per adempiere serve almeno la Classe B. Un sistema di Classe C, per quanto migliorativo rispetto allo status quo, non soddisfa il requisito.
Deroga per inconvenienza economica: la prova del payback
L’obbligo cede davanti alla fattibilità tecnica ed economica, valutata con un criterio oggettivo: il Tempo di Ritorno Semplice, SPBT. Se il rapporto tra investimento e risparmio annuo supera i 6 anni, l’installazione non è imposta.
$$\text{SPBT} = \frac{\text{Costo di Investimento (I)}}{\text{Risparmio Economico Annuo (R)}}$$
Il denominatore è il valore in euro dell’energia risparmiata, confrontando il fabbisogno dello stato attuale senza automazione con quello previsto con un sistema di Classe B. Il numeratore include hardware, software e licenze, cablaggio, manodopera specializzata e commissioning. Un dettaglio operativo rilevante: il calcolo si svolge sul costo lordo, senza detrarre incentivi né benefici fiscali come Transizione 5.0 o Conto Termico. Le agevolazioni non possono essere usate per rientrare nella finestra di deroga.
La relazione ex Legge 10: dove si decide tutto
Quando il payback eccede i 6 anni o emergono limiti tecnici insormontabili, la mancata installazione non segue automaticamente. Il progettista deve motivarla con una giustificazione dettagliata e supportata da calcoli ingegneristici espliciti nella Relazione Tecnica ex Legge 10. Si tratta di un documento asseverato sotto responsabilità civile e penale: una giustificazione costruita ad arte per eludere l’obbligo espone il professionista a sanzioni disciplinari dell’Ordine e a profili di colpa in caso di controlli successivi. I calcoli sul tempo di ritorno, quindi, vanno redatti con lo stesso rigore di una verifica dimensionale.
Oltre la conformità: il conto economico della gestione automatizzata
Anche dove l’obbligo non scatta, il bilancio dell’automazione merita attenzione. Il passaggio da un impianto di Classe D o C a una gestione di Classe B o A si traduce tipicamente in una riduzione dei consumi per climatizzazione e illuminazione tra il 15% e il 30%. Ai risparmi in esercizio si aggiungono effetti meno immediati ma concreti: il monitoraggio continuo dei parametri di pompe, caldaie e chiller consente un intervento manutentivo anticipato, riducendo le fermate improvvise e allungando la vita utile delle macchine.
Sul fronte patrimoniale, gli asset dotati di tecnologie di gestione intelligente si collocano meglio sul mercato immobiliare, con canoni di locazione più alti e maggiore attrattività per investitori orientati ai criteri ESG. Infine, i dati prodotti dal sistema alimentano direttamente gli adempimenti già esistenti: diagnosi energetiche obbligatorie ai sensi del D.Lgs. 102/14, certificazione energetica e rendicontazione di sostenibilità.
Cosa muovere entro giugno 2026
Le implicazioni operative cambiano secondo il ruolo. Il progettista termotecnico deve aggiornare i propri strumenti di calcolo e imparare a modellare l’automazione già nelle fasi preliminari, padroneggiando la UNI EN ISO 52120-1. Le installazioni hanno davanti un importante fabbisogno formativo sui protocolli di comunicazione, KNX, BACnet, Modbus, e sull’integrazione di sistemi complessi. Le committenze, infine, devono inserire nei budget dei prossimi interventi una voce che finora spesso mancava, trattandola come componente strutturale del progetto impiantistico e non come accessorio.
La transizione è in corso, e il margine per l’adeguamento è corto.
Domande frequenti
L’obbligo vale anche per gli edifici residenziali?
No. Il requisito riguarda solo il non residenziale con impianti termici oltre 290 kW. Per gli abitanti privati permangono gli obblighi minori già previsti, come la regolazione ambiente per ambiente, senza sistemi BACS centralizzati imposti.
Un impianto da 200 kW deve adeguarsi?
Sotto la soglia dei 290 kW l’edificio non è tenuto a installare un sistema di Classe B. L’automazione resta comunque una scelta raccomandata per ragioni di risparmio.
Posso contare gli incentivi nel calcolo del payback?
No. Lo SPBT per la deroga si calcola al netto di qualunque incentivo o beneficio fiscale, considerando il costo lordo dell’intervento in rapporto ai risparmi energetici reali.
La Classe C è sufficiente?
Non dove l’obbligo sussiste. Il sistema deve garantire come minimo le prestazioni della Classe B secondo UNI EN ISO 52120-1; le classi C e D non sono idonee.
Cosa rischio dichiarando falsamente un payback oltre 6 anni?
La relazione è un atto asseverato: una giustificazione fittizia configura dichiarazione mendace, con conseguenze civili, penali e disciplinari da parte dell’Ordine o Collegio professionale.
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