L’acquisto di un immobile gravato da un abuso edilizio, anche qualora l’acquirente sia del tutto ignaro dell’irregolarità, non esclude automaticamente l’efficacia di un ordine di demolizione. Questa è la chiara interpretazione fornita dal TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14772/2026, pubblicata l’11 settembre 2026, la quale sottolinea la necessità di una verifica approfondita che vada oltre la semplice buona fede o la consultazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).
L’Ordine di Demolizione e la Posizione del Nuovo Proprietario
La giurisprudenza amministrativa, riprendendo le previsioni dell’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), stabilisce che l’ingiunzione di rimozione o demolizione di opere eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, può essere rivolta sia al responsabile dell’abuso sia al proprietario dell’immobile. Questa distinzione è fondamentale: la posizione del proprietario è tale in virtù della sua disponibilità giuridica e materiale del bene, che gli consente di intervenire per il ripristino dello stato legittimo. Pertanto, un nuovo proprietario, anche se estraneo alla realizzazione materiale dell’abuso, diviene comunque destinatario degli effetti del provvedimento repressivo. Il Consiglio di Stato ha più volte ribadito tale principio, evidenziando come la natura reale dell’illecito edilizio si trasferisca con la proprietà.
Nel caso specifico esaminato dal TAR Lazio, l’ordine di demolizione risaliva al 2004, mentre l’acquisto dell’immobile da parte del nuovo proprietario è avvenuto nel 2016. La circostanza che l’acquirente non avesse personalmente realizzato le opere abusive non è stata considerata sufficiente per escludere la sua soggezione al provvedimento. È cruciale distinguere la responsabilità per l’esecuzione dell’abuso, che ricade sul soggetto che ha materialmente compiuto l’intervento, dalla posizione del proprietario quale soggetto tenuto all’ottemperanza della misura ripristinatoria.
La Validità dei Titoli Edilizi: Oltre la Semplice Dichiarazione
La sentenza offre anche spunti critici sulla validità dei titoli edilizi, analizzando il caso di una Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) presentata nel 2003 per un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione. L’amministrazione comunale ha contestato che tale DIA fosse idonea a legittimare le opere effettivamente realizzate, le quali presentavano caratteristiche riconducibili a una nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire. La differenza di qualificazione dell’intervento – da ristrutturazione a nuova costruzione – era basata sull’analisi della consistenza del fabbricato preesistente, inclusa una porzione diruta di cui non era stata dimostrata la legittima consistenza, e sulla realizzazione di due portici che alteravano la configurazione dell’edificio.
Questo evidenzia che la mera esistenza di una pratica edilizia non garantisce la legittimità di un intervento. La verifica impone un confronto rigoroso tra il contenuto del titolo utilizzato, la disciplina normativa vigente al momento dell’intervento e, soprattutto, l’effettiva corrispondenza tra le opere realizzate e quelle assentite. Un disallineamento in questi termini può rendere il titolo inadeguato a coprire l’intervento, qualificandolo come abuso edilizio.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU): Limiti e Funzioni
Un altro aspetto chiarito dalla sentenza concerne il ruolo del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Ai sensi dell’articolo 30 del D.P.R. 380/2001, il CDU attesta le prescrizioni urbanistiche relative all’area interessata, come le destinazioni d’uso e altri elementi pianificatori. Tuttavia, il CDU non ha in alcun modo la funzione di certificare la conformità edilizia di un fabbricato rispetto ai titoli abilitativi che ne hanno autorizzato la costruzione o le successive modifiche.
Nel caso in esame, il ricorrente aveva cercato di attribuire un valore di legittimazione al riferimento alla DIA del 2003 presente nel CDU. Il TAR ha categoricamente escluso che un tale richiamo potesse essere interpretato come una certificazione della validità del titolo o della regolarità edilizia dell’immobile. Questo principio sottolinea l’importanza di non confondere i documenti che attestano il regime urbanistico del suolo con quelli che disciplinano la legittimità costruttiva dell’edificio. Il CDU non può in alcun modo sostituire una verifica approfondita dei titoli edilizi.
Distanza tra Buona Fede e Affidamento Legittimo verso la Pubblica Amministrazione
La pretesa di buona fede dell’acquirente, pur se invocata, non è stata sufficiente a eludere gli effetti dell’ordine di demolizione. La sentenza distingue nettamente la buona fede con cui un immobile viene acquistato dal legittimo affidamento tutelabile nei confronti della pubblica amministrazione. Quest’ultimo concetto richiede presupposti specifici e circostanze ben definite, quali un comportamento univoco e inequivocabile dell’amministrazione che abbia indotto il cittadino a ritenere legittimo un intervento per un periodo significativo.
Nel caso in questione, il TAR ha escluso l’esistenza di un affidamento tutelabile, considerando che il Comune aveva già contestato i profili della DIA, richiesto integrazioni e intrapreso azioni rispetto all’intervento ben prima dell’emissione dell’ordine di demolizione del 2004. Non si configurava quindi una situazione in cui l’amministrazione avesse tacitamente o esplicitamente riconosciuto la legittimità delle opere. La buona fede dell’acquirente, pur comprensibile, non si traduce automaticamente in una protezione legale dagli effetti di un abuso edilizio e del relativo ordine di ripristino.
Verifica di Regolarità Immobiliare: Un Approccio Sistematico per i Professionisti
La sentenza ribadisce l’importanza cruciale di un approccio metodico e sistematico nella verifica della regolarità urbanistico-edilizia di un immobile, soprattutto in previsione di una compravendita. È indispensabile comprendere che documenti come i dati catastali, il CDU e i titoli edilizi hanno funzioni distinte e complementari, ma nessuno, isolatamente, può attestare la piena legittimità dell’edificio.
- I dati catastali identificano l’immobile sotto il profilo fiscale e geometrico.
- Il CDU fornisce informazioni sulle prescrizioni urbanistiche dell’area.
- I titoli edilizi (permessi di costruire, DIA, SCIA, CILAS, sanatorie, condoni) documentano l’autorizzazione o la dichiarazione degli interventi di trasformazione.
Una verifica completa richiede di ricostruire l’intera “storia edilizia” dell’immobile, raccogliendo il titolo originario, le eventuali varianti, le successive autorizzazioni, le pratiche di sanatoria o condono, e ogni altro provvedimento che abbia inciso sulla situazione dell’edificio. Questa documentazione deve poi essere confrontata scrupolosamente con lo stato di fatto del fabbricato. Particolare attenzione deve essere rivolta agli immobili oggetto di demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti o significative modifiche della configurazione, per accertare la corrispondenza tra opere eseguite e titolo edilizio.
Cosa Accade se l’Ordine di Demolizione Precede l’Acquisto
Qualora su un immobile sia già stato emesso un ordine di demolizione, l’acquisto successivo non annulla la validità del provvedimento. Il nuovo proprietario si trova nella posizione di destinatario dell’ingiunzione, in quanto titolare della disponibilità del bene e, di conseguenza, del potere di provvedere al ripristino. È quindi fondamentale, in tali circostanze, che l’acquirente esamini attentamente tutta la documentazione amministrativa relativa al provvedimento, inclusa la natura delle opere contestate, il titolo edilizio richiamato, gli eventuali atti successivi e lo stato del procedimento.
Gli eventuali rapporti contrattuali tra acquirente e venditore, come clausole di garanzia o di indennizzo per vizi dell’immobile, costituiscono una questione distinta dagli effetti amministrativi dell’ordine di demolizione. Sebbene la giurisprudenza possa, in determinate condizioni, consentire all’acquirente di agire civilmente contro il venditore, ciò non modifica la validità e l’efficacia del provvedimento amministrativo di ripristino.
La sentenza del TAR Lazio evidenzia, per ingegneri, architetti e consulenti tecnici, l’imperativo di una due diligence urbanistico-edilizia proattiva e meticolosa. La complessità normativa e la natura reale dell’illecito edilizio impongono di non affidarsi a presunzioni o a documenti parziali. La ricostruzione dei titoli, il confronto con lo stato di fatto e l’analisi dei procedimenti amministrativi pregressi sono passaggi ineludibili per garantire la sicurezza giuridica di un’operazione immobiliare e tutelare tutte le parti coinvolte da future contestazioni.
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