Categoria: Professione e Norme

Aspetti giuridici, normativi, contrattuali e fiscali per ingegneri e tecnici del settore delle costruzioni.

  • Pergotenda: edilizia libera o titolo abilitativo?

    Che caratteristiche deve avere una pergotenda per rientrare nell’edilizia libera? La risposta, per i professionisti, non è scontata: la definizione di pergotenda non figura né nel glossario dell’edilizia libera del 2018 né nel regolamento edilizio tipo-nazionale, e la differenza con la tettoia, in alcuni casi, si fa molto sottile. Il confine tra opere esentate da titolo abilitativo e opere sottoponibili a permesso di costruire è stato tracciato dalla giurisprudenza, che non ha sempre offerto indicazioni univoche. Nelle pronunce più recenti, però, si possono individuare orientamenti consolidati, poi assorbiti dal “salva casa”, utili a rispondere correttamente alle richieste dei committenti.

    La pergotenda secondo la giurisprudenza

    Per i giudici amministrativi, la pergotenda è tale se consiste in tende o coperture leggere e retrattili. In termini operativi: l’opera principale deve essere costituita dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, mentre la struttura di sostegno deve svolgere una funzione meramente accessoria e servente, necessaria al sostegno e all’estensione della tenda.

    Ne discendono requisiti concreti:

    • la struttura di sostegno deve essere priva di autonoma rilevanza edilizia;
    • il sostegno della tenda deve consistere in elementi leggeri di sezione esigua;
    • l’opera deve mantenere la destinazione esterna dello spazio, senza trasformarlo in un ambiente stanziale chiuso e stabile, come affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 5828/2025.

    Tipicamente, la struttura di una pergotenda è leggera e diretta a soddisfare esigenze funzionali solo a una migliore vivibilità degli spazi esterni di un’unità già esistente, come terrazzi e giardini, essendo essenzialmente finalizzata alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

    Sul tema dell’infissione stabile al suolo le sentenze non sono concordi: non tutte le pronunce danno rilievo a questo aspetto, che leggendo le ultime decisioni sembrerebbe superato con il “salva casa”.

    Cosa ha previsto il “salva casa”

    Il Dl 69/2024 ha modificato l’art. 6 del Tu n. 380 del 2001, inserendo al comma 1 la lettera b-ter), che include fra gli interventi di edilizia libera:

    «le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera»

    La norma precisa inoltre che «In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».

    La norma traduce in diritto le acquisizioni più recenti della giurisprudenza prevalente e, nel definire il perimetro degli interventi di edilizia libera, sembra non ritenere rilevante il fatto che le pergole siano più o meno stabilmente infisse al suolo.

    Quando occorre il permesso di costruire

    Le pergotende non necessitano di permesso di costruire quando sono realmente tali, non realizzano uno spazio chiuso stabile e non costituiscono nuove volumetrie edificabili (Cons. Stato, sez. III, 17 febbraio 2026, n. 1256).

    Il criterio si capovolge quando l’opera cambia natura: anche se composta da elementi singolarmente “leggeri”, la pergotenda realizza uno spazio di nuova costruzione, che richiede il permesso di costruire, se dà vita a uno spazio chiuso e stabile, idoneo a creare nuovo volume e a mutare la destinazione d’uso dell’area esterna (Cons. Stato, sez. II, 7 luglio 2025, n. 5828; Cons. Stato, sez. VI, 2 novembre 2022, n. 9470; Cons. Stato, sez. V, n. 4234/2026).

    Un passaggio rilevante riguarda i teli retrattili: la pergotenda chiusa da teli retrattili non costituisce ampliamento edilizio e non richiede il permesso di costruire (Consiglio di Stato, sentenza 7039 del 23 settembre 2026). Secondo i giudici, l’effettiva e rapida amovibilità delle opere costituisce indice sintomatico della loro natura accessoria e precaria, e contrasta con la qualificazione comunale in termini di stabile ampliamento edilizio.

    I requisiti confermati dalla Cassazione

    La giurisprudenza amministrativa ha più volte affermato che la pergotenda costituisce un intervento rientrante nell’attività edilizia libera quando la funzione principale dell’opera è svolta dalla tenda e non dalla struttura di sostegno, che assume carattere meramente accessorio.

    Un altro requisito è quello delle caratteristiche tecnico-costruttive e del profilo estetico: l’opera deve ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche, come affermato recentemente dalla Corte di Cassazione (sentenza 29638 del 2025). La stessa sentenza, post “salva casa”, ritiene che le pergole, per rientrare nel novero dell’edilizia libera, debbano essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari. La Cassazione precisa inoltre che le pergole rientrano nell’edilizia libera anche se hanno strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

    In sintesi

    Per qualificare una pergotenda come intervento di edilizia libera, i parametri ricavabili dalla normativa e dalla giurisprudenza più recente sono: funzione principale svolta dalla tenda e struttura di sostegno accessoria; assenza di uno spazio stabilmente chiuso, senza variazione di volumi e superfici; opera addossata o annessa all’immobile o all’unità immobiliare; caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico con impatto visivo e ingombro apparente ridotti al minimo e armonizzazione con le linee architettoniche preesistenti. Se questi confini vengono superati, con creazione di spazio chiuso e stabile o nuovo volume, l’opera esce dall’edilizia libera e richiede il permesso di costruire.

  • Permesso di costruire: il Consiglio di Stato sulla decadenza

    La decadenza del permesso di costruire non opera con il solo decorso del termine previsto per l’inizio o l’ultimazione dei lavori: occorre un provvedimento formale dell’Amministrazione, preceduto da istruttoria e contraddittorio con l’interessato. Lo chiarisce il Consiglio di Stato, Sezione IV, con la sentenza n. 6348, pubblicata il 5 agosto 2026 (ricorso reg. n. 9917/2025), che annulla il diniego opposto dal Comune di Canosa di Puglia a un’istanza di permesso di costruire, fondata su una decadenza mai formalmente accertata.

    I fatti: la concessione cimiteriale e il diniego al permesso di costruire

    Nel 1991 il Comune di Canosa di Puglia aveva concesso a un privato un lotto cimiteriale in concessione novantanovennale, destinato all’inumazione o alla costruzione di un’edicola funeraria. Il disciplinare tecnico allegato al contratto, stipulato il 25 febbraio 1991, prevedeva:

    «Il concessionario entro tre anni dalla data del contratto deve realizzare l’edicola funeraria. In mancanza la concessione si intende automaticamente revocata con la restituzione al concessionario del 20% della somma pagata»

    Nel 1997 il concessionario presentava un progetto per l’edicola e otteneva parere favorevole del Comune, su conforme parere della Commissione edilizia (nota del 29 ottobre 1997), pur con il termine triennale ampiamente scaduto; il titolo edilizio non fu ritirato per sopraggiunti motivi familiari.

    Nel dicembre 2021 il concessionario presentava una nuova istanza di permesso di costruire (prot. n. 36320 del 6 dicembre 2021) per l’edicola funeraria nel cimitero comunale, Zona XXIV, lotto n. 3. Il Comune, con nota del 27 gennaio 2022 (prot. n. 3126) recante i motivi ostativi ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 e con provvedimento del 24 ottobre 2024, respingeva l’istanza per intervenuta decadenza della concessione ex art. 7 del disciplinare. Il TAR Puglia, Sezione II, con sentenza n. 1176/2025 respingeva il ricorso, ritenuta automaticamente cessata l’efficacia della concessione.

    Decadenza e revoca: due istituti distinti

    Il Consiglio di Stato ritiene infondata la motivazione del diniego, fondata su presupposti giuridici erronei. Indipendentemente dal nomen iuris impiegato nel disciplinare, l’istituto in rilievo è la decadenza, non la revoca. La revoca, ex art. 21-quinquies della legge n. 241/1990, è il provvedimento con cui l’amministrazione elimina un proprio precedente atto legittimo per ragioni sopravvenute di interesse pubblico: richiede avvio del procedimento (art. 7 della stessa legge), partecipazione dell’interessato, istruttoria e motivazione adeguata, e produce effetti ex nunc.

    La decadenza non trova invece disciplina espressa nella legge generale sul procedimento amministrativo: la sua fonte è una specifica previsione di legge, il titolo concessorio o il regolamento che disciplina il rapporto. Consegue all’inadempimento di un obbligo, alla perdita di un requisito, al mancato esercizio del diritto entro un termine o alla violazione di condizioni essenziali del rapporto; è di regola un provvedimento vincolato, con effetti ex tunc.

    Il decorso del termine non basta

    Anche quando ha natura vincolata, la decadenza richiede accertamento dei fatti e dei presupposti, partecipazione dell’interessato e provvedimento espresso. L’atto è dichiarativo di un effetto previsto dalla legge o dal titolo concessorio e va adottato in contraddittorio con il privato, per assicurare la certezza dei rapporti giuridici.

    Per il permesso di costruire la Sezione IV conferma il principio già affermato: l’effetto decadenziale per inerzia oltre il termine massimo per l’inizio dei lavori, pur discendente direttamente dalla legge, richiede un provvedimento comunale a effetti dichiarativi, per verificare che il termine sia effettivamente spirato e che non ricorrano cause di forza maggiore giustificanti sospensione o proroga (Consiglio di Stato, sez. IV, 6 giugno 2025, n. 4933; 30 ottobre 2024, n. 8672). La perdita di efficacia del titolo edilizio per mancato inizio o ultimazione dei lavori va accertata e dichiarata con provvedimento formale del competente organo comunale, previa istruttoria e contraddittorio; si tratta di un atto dichiarativo e vincolato e, in assenza, il titolo deve considerarsi vigente (Consiglio di Stato, sez. IV, 29 marzo 2024, n. 2963).

    L’Adunanza Plenaria n. 18/2020 definisce la decadenza come vicenda pubblicistica estintiva, ex tunc o in alcuni casi ex nunc, di una posizione di vantaggio, distinta dall’autotutela per l’espressa previsione legislativa, per la tipologia del vizio e per il carattere vincolato del potere una volta accertati i presupposti. Restano salvi i casi eccezionali in cui l’effetto derivi direttamente dalla legge in termini assolutamente automatici e non residui alcun margine di accertamento.

    Prima della dichiarazione, l’istruttoria deve consentire di accertare:

    • l’effettiva scadenza del termine;
    • la corretta individuazione dei presupposti di legge;
    • l’eventuale esistenza di cause di sospensione;
    • la presenza di motivi di forza maggiore che possano giustificare una proroga dei termini.

    Nel caso concreto, un termine non perentorio

    La declaratoria si rivela particolarmente necessaria per tre elementi: il titolo concedeva l’area anche come campo di inumazione, senza alcun termine a riguardo; il parere favorevole del 1997 era stato espresso quando il termine triennale era ampiamente scaduto; il 20% del corrispettivo versato non risulta restituito, come previsto dal disciplinare. Il Collegio ne ricava che il termine triennale non aveva natura perentoria e che comunque occorreva un provvedimento espresso di decadenza, da adottarsi in contraddittorio con il privato.

    Silenzio assenso escluso

    L’appellante sosteneva in via principale che, in presenza del preavviso di rigetto, l’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001 imponeva la conclusione del procedimento nel termine complessivo di 100 giorni, con formazione del permesso per silenzio assenso e inefficacia del diniego ex art. 2, comma 8-bis, della legge n. 241/1990.

    Il Collegio esclude la formazione del titolo per silentium: essa presuppone che l’istanza fosse astrattamente procedibile ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001. L’Amministrazione non ha espletato alcun esame della domanda, fermandosi all’erroneo presupposto di una decadenza mai accertata con atto formale: manca ogni accertamento sulla idoneità, strutturale e giuridica, dell’istanza. Richiamando la sentenza n. 1878 del 9 marzo 2026 della stessa Sezione, la inconfigurabilità strutturale e quella giuridica della domanda segnano i limiti insuperabili al silenzio assenso. Né l’accertamento può essere demandato al giudice, atteso che l’art. 34, comma 2, c.p.a. stabilisce: «In nessun caso il giudice può pronunciare con riferimento a poteri amministrativi non ancora esercitati».

    Cosa comporta per i professionisti

    Il permesso di costruire mantiene la propria efficacia fino a quando l’Amministrazione competente non abbia formalmente accertato e dichiarato la decadenza mediante provvedimento espresso. La perdita di efficacia non è automatica: deve essere preceduta da attività istruttoria completa e da adeguato contraddittorio, a tutela dei principi di legalità, trasparenza e partecipazione amministrativa. Il contraddittorio consente al titolare del titolo di rappresentare le circostanze che hanno impedito l’avvio o la conclusione dell’intervento nei tempi previsti.

    Per chi gestisce interventi edilizi restano centrali tre adempimenti: monitorare i termini di validità del titolo, documentare puntualmente le circostanze impeditive, richiedere tempestivamente le proroghe quando ne ricorrano i presupposti.

    Sul piano dispositivo, il Consiglio di Stato accoglie l’appello in relazione al secondo motivo di gravame, annulla i provvedimenti gravati facendo salvi i successivi provvedimenti dell’amministrazione e compensa le spese del doppio grado di giudizio, data la peculiarità della fattispecie.

  • REBUILD 2027: Torna a Riva del Garda il 4 e 5 Maggio

    Il settore delle costruzioni in Italia affronta una sfida complessa in relazione al mercato immobiliare residenziale, caratterizzato da un significativo divario tra l’offerta e la domanda di alloggi accessibili. Si stima che nel paese manchino circa 1,3 milioni di abitazioni adeguate, prevalentemente concentrate nelle aree metropolitane e nei centri urbani più attrattivi. Questo deficit coesiste con un elevato numero di immobili non occupati, circa 9,5 milioni su scala nazionale, evidenziando una profonda disuguaglianza territoriale e sociale anziché una carenza assoluta di metri quadrati.

    Politiche Nazionali e Interventi per l’Edilizia Residenziale

    La risposta a questa emergenza abitativa include misure strutturali come il “Piano Casa”, ora nella sua fase operativa. Un bando, con una dotazione di 700 milioni di euro, è stato avviato a settembre per il recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica attualmente non assegnabili. Questa iniziativa costituisce la prima tranche di un investimento complessivo di 970 milioni di euro, previsti tra il 2026 e il 2030, in conformità con la Legge 116/2026. A seguire, un secondo bando, da 270 milioni di euro, sarà destinato al finanziamento di interventi per l’edilizia residenziale sociale.

    Prospettive Europee e Sfide Finanziarie per il Settore

    La questione abitativa non è un fenomeno circoscritto all’Italia, ma si riflette a livello europeo, dove il numero complessivo di abitazioni accessibili mancanti raggiunge i 9,6 milioni. La Banca Europea per gli Investimenti (BEI) ha stimato la necessità di edificare oltre 2 milioni di nuove abitazioni ogni anno in Europa fino al 2035 per colmare il divario esistente. La Commissione Europea, dal canto suo, valuta che per soddisfare tale fabbisogno siano necessari investimenti annuali pari a 150 miliardi di euro nel prossimo decennio. Attualmente, circa 43 miliardi di euro sono stati mobilitati attraverso il PNRR e i fondi di coesione, mentre le banche di promozione pubblica hanno annunciato l’intenzione di investire ulteriori 350 miliardi entro il 2029. Nonostante questi impegni finanziari, in Italia oltre 60.000 alloggi popolari rimangono vuoti, evidenziando la complessità nella gestione delle risorse e degli interventi necessari.

    REbuild 2027: Un Forum per l’Innovazione e la Rigenerazione Urbana

    In questo contesto, la tredicesima edizione di REbuild si propone come piattaforma di confronto e aggiornamento per il settore. L’evento, in programma martedì 4 e mercoledì 5 maggio 2027 presso Riva del Garda Fierecongressi, si focalizzerà sull’innovazione sostenibile nelle costruzioni e sui nuovi modelli dell’abitare. La manifestazione riunirà una vasta comunità multidisciplinare, includendo professionisti dell’edilizia, rappresentanti istituzionali, accademici e operatori del mondo finanziario, al fine di stimolare un dialogo costruttivo sul futuro del settore. Gli incontri, convegni e dibattiti di REbuild 2027 mirano a fornire strumenti concreti per chi amministra, progetta e investe, promuovendo un approccio che considera il valore dell’abitazione non solo in termini di prezzo al metro quadrato, ma anche come catalizzatore di servizi e relazioni sociali.

    Tematiche chiave discusse durante l’evento e approfondite nella rivista digitale interattiva “Outlook” includono le politiche europee per la casa, i modelli di finanza sociale, le normative abilitanti la rigenerazione urbana e l’industrializzazione dei processi costruttivi. Quest’ultima riveste un ruolo cruciale per ottimizzare l’efficienza e la sostenibilità delle realizzazioni, contribuendo a superare lo squilibrio territoriale e sociale che caratterizza l’attuale emergenza abitativa italiana ed europea.

    Il Modello Trentino: Sviluppo di Nuove Normative Abitative con Approccio Partecipato

    La Provincia Autonoma di Trento si distingue per la sua visione proattiva nell’elaborazione di nuove risposte all’emergenza abitativa, attraverso il laboratorio “Orizzonti dell’abitare in Trentino”. Questo progetto, promosso dall’Assessorato provinciale alle politiche per la casa in collaborazione con REbuild, è finalizzato alla costruzione di una nuova normativa e adotta un approccio innovativo. Ribaltando il tradizionale modello top-down, il laboratorio favorisce un confronto stabile e una progettazione basata sull’ascolto attivo di enti territoriali, associazioni di categoria e Comuni.

    L’obiettivo è far emergere e consolidare nuovi modelli di collaborazione tra il settore pubblico, il privato e il Terzo settore, per sviluppare soluzioni più aderenti alle esigenze locali. Il processo partecipato, avviato durante l’edizione 2026 di REbuild, proseguirà con ulteriori momenti di lavoro tra settembre e ottobre, per culminare in una restituzione pubblica dei temi e degli indirizzi emersi il 9 dicembre. Questa metodologia posiziona il Trentino all’avanguardia nella sperimentazione di politiche abitative, con l’intento di trasferire l’esperienza locale in un patrimonio di conoscenza condivisa a livello nazionale ed europeo.

    La complessità della questione abitativa richiede un approccio integrato che connetta capitali privati, politiche pubbliche efficaci e principi di sostenibilità, trasformando la casa in una vera infrastruttura sociale ed economica capace di rispondere concretamente alle esigenze dei cittadini.

  • Soppalco con scala fissa: permesso di costruire e normativa edilizia

    Nel contesto della riqualificazione del patrimonio edilizio e dell’ottimizzazione degli spazi interni, la realizzazione di soppalchi rappresenta una pratica diffusa. Tuttavia, la qualificazione urbanistico-edilizia di tali interventi è spesso oggetto di contenzioso, in particolare quando si configura un aumento di superficie utile attraverso un soppalco con scala fissa. Su questo tema, la sentenza n. 08135/2025 del TAR Campania ha offerto un chiarimento cruciale, delineando i confini tra interventi minori e ristrutturazione edilizia pesante.

    Implicazioni Normative per i Piani Intermedi: La Rilevanza della Scala Fissa

    La giurisprudenza amministrativa, con la recente pronuncia del TAR Campania, ribadisce un principio fondamentale per la disciplina degli interventi edilizi interni: la presenza di una scala fissa per l’accesso a un piano intermedio. Questo elemento, apparentemente secondario, assume un ruolo dirimente nella qualificazione di un soppalco, distinguendolo da un semplice volume tecnico o da un elemento d’arredo. Quando un piano elevato è reso stabilmente accessibile da una scala permanente, manifesta la chiara intenzione di una fruizione continuativa e organizzata dello spazio, configurando di fatto un incremento della superficie utile dell’unità immobiliare.

    Il Caso in Esame: Soppalchi Adibiti a “Sbarazzo” nel Centro Storico

    La vicenda giudiziaria ha avuto origine dalle verifiche della Polizia Municipale in un appartamento situato nel centro storico di Napoli, area classificata come Zona A e soggetta a vincoli paesaggistico-ambientali. All’interno dell’immobile erano stati realizzati, senza alcun titolo abilitativo, due soppalchi interni. Ciascun manufatto presentava circa 7 metri quadrati di superficie calpestabile, era posizionato a circa 2,00 metri dal pavimento inferiore e a 1,75 metri dall’intradosso del solaio di copertura. I soppalchi erano rifiniti con pavimentazione in parquet e accessibili tramite scale in ferro stabilmente ancorate, complete di pedate in legno.

    A fronte dell’ordine di demolizione e ripristino emesso dal Comune, il proprietario ha presentato ricorso, sostenendo che le opere fossero destinate a mero “sbarazzo” o deposito occasionale, prive dei requisiti di abitabilità e realizzate con materiali leggeri a secco. Pertanto, secondo il ricorrente, l’intervento doveva rientrare nell’edilizia libera o, al massimo, richiedere una CILA.

    La Pronuncia del TAR Campania: Le Ragioni del Rigetto

    I giudici del Tribunale Amministrativo Regionale della Campania hanno respinto integralmente il ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione comunale. La sentenza si fonda su consolidati principi giuridico-tecnici.

    Un primo punto cardine evidenziato dal TAR riguarda proprio l’accessibilità: la scala fissa costituisce un indicatore di stabilità. A differenza di soluzioni temporanee come scale a pioli, retrattili o amovibili, la scala permanente integrata nell’architettura trasforma la superficie superiore in un vero e proprio piano aggiuntivo, idoneo a una permanenza umana organizzata, anche se non necessariamente abitativa nel senso stretto.

    Il secondo aspetto fondamentale è l’aumento di superficie utile e il conseguente carico urbanistico. La creazione di nuovi metri quadrati calpestabili, resi agevolmente e stabilmente accessibili, incrementa la superficie utile dell’unità immobiliare. Ciò comporta un aggravio del carico urbanistico, inteso come potenziale aumento dell’intensità d’uso dell’immobile e del suo impatto sulla dotazione di servizi infrastrutturali e sugli standard urbanistici. Per tale ragione, ai sensi degli articoli 3 e 10 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), l’intervento si configura come ristrutturazione edilizia, richiedendo tassativamente il Permesso di Costruire o una SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

    Infine, il TAR ha dichiarato l’irrilevanza della destinazione d’uso autocertificata. La dichiarazione del proprietario che il soppalco fosse adibito a semplice “deposito” non incide sulla sua reale natura edilizia. Elementi quali le finiture civili (pavimentazione in parquet) e la comodità d’accesso fornita dalla scala fissa smentiscono la precarietà dell’opera. Nemmeno l’impiego di giunzioni meccaniche o di elementi modulari in ferro e legno attesta la temporaneità del manufatto; la precarietà di un’opera edilizia si valuta primariamente sulla base della funzione strutturale e dell’idoneità all’uso continuativo, non solo dei materiali o delle modalità costruttive.

    Distanza tra Volume Tecnico e Ristrutturazione Edilizia Pesante

    Per delineare con chiarezza la casistica, la giurisprudenza amministrativa ha individuato due scenari distinti:

    • Volume tecnico o ripostiglio aereo: Questo tipo di intervento si caratterizza per una superficie contenuta, altezze ridotte che non consentono lo stazionamento confortevole di persone, assenza di finiture abitative e accessibilità limitata, tipicamente tramite una scala retrattile o amovibile. In questi casi, non si genera superficie calpestabile abitabile, e l’opera può essere gestita con una CILA o rientrare nell’edilizia libera, a seconda delle specifiche normative locali.
    • Ristrutturazione edilizia pesante: Questo scenario si verifica quando l’intervento crea una superficie di dimensioni significative, prevede un soppalco con scala fissa, include finiture stabili (quali pavimentazione o predisposizione per impianti) ed è potenzialmente idoneo all’uso residenziale, di studio o, comunque, a una permanenza continuativa. In questi casi, scatta l’obbligo del Permesso di Costruire o della SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

    La distinzione si basa, dunque, sulla effettiva trasformazione dello spazio interno e sulla capacità dell’intervento di generare una nuova capacità ricettiva e di modificarne l’intensità d’uso.

    L’Evoluzione Giurisprudenziale sul Carico Urbanistico

    La sentenza del TAR Campania si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato, ma in costante evoluzione, che interpreta il concetto di “carico urbanistico” in modo sostanziale. Tradizionalmente, l’aggravio del carico urbanistico era associato principalmente ad aumenti volumetrici esterni o modifiche significative della sagoma dell’edificio. Tuttavia, negli ultimi anni, si è affermata una visione che considera anche l’incremento di fruibilità interna. La creazione di un secondo livello all’interno di un’unità abitativa preesistente, specie se dotata di elementi che ne agevolano la permanenza umana come la scala fissa, aumenta la superficie di calpestio teoricamente utilizzabile. Questa maggiore capacità ricettiva influisce direttamente sugli standard urbanistici stabiliti dal D.M. 1444/1968, implicando un potenziale aumento della popolazione insediata e della domanda di servizi pubblici. L’obbligo del Permesso di Costruire, pertanto, non è una mera formalità, ma uno strumento per consentire agli enti locali di governare il territorio e assicurare la sostenibilità delle infrastrutture.

    Requisiti Igienico-Sanitari e Vincoli Paesaggistici: Rischi e Sanabilità

    Un aspetto cruciale sottolineato dalla pronuncia riguarda l’interazione tra i titoli edilizi e la conformità igienico-sanitaria. Nel caso in esame, oltre all’assenza del Permesso di Costruire, i soppalchi presentavano altezze difformi rispetto ai minimi prescritti dal D.M. 5 luglio 1975 e dal Regolamento Edilizio comunale (2,00 metri sottostante e 1,75 metri sovrastante, contro i 2,70 metri canonici per gli ambienti abitativi).

    I giudici hanno precisato che l’impossibilità di garantire le altezze minime regolamentari preclude qualsiasi forma di sanatoria urbanistica per difetto del requisito della doppia conformità, ovvero la conformità dell’opera sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. Inoltre, la realizzazione di un abuso edilizio con soppalco dotato di scala fissa in zona vincolata comporta un ordine di demolizione che è un atto dovuto e vincolato per la Pubblica Amministrazione. L’ente locale non è tenuto a motivare sulla possibilità di conservare l’opera o di applicare sanzioni pecuniarie alternative al ripristino dello stato dei luoghi.

    La corretta individuazione del titolo abilitativo per interventi come la realizzazione di soppalchi con scala fissa è fondamentale per evitare gravi conseguenze. La giurisprudenza conferma che la qualificazione di un intervento edilizio si basa sulla sua sostanza funzionale e costruttiva, e non sulle definizioni formali attribuite dalle parti. Per i professionisti del settore delle costruzioni, una rigorosa analisi preliminare delle caratteristiche progettuali e delle normative vigenti rappresenta l’unica garanzia per coniugare l’ottimizzazione degli spazi con il rispetto delle norme urbanistiche e la tutela del patrimonio immobiliare.

  • Restructura 2026: Visioni e Soluzioni per Trasformare l’Esistente | IMPORT ARTICOLI PER INGFORUM

    La trasformazione del patrimonio edilizio e infrastrutturale esistente, unitamente alla riqualificazione energetica e alla riconfigurazione degli spazi urbani, rappresenta una delle sfide ingegneristiche più complesse e attuali. Affrontare questa tematica richiede un approccio olistico e interdisciplinare che consideri la città come un sistema integrato. In questo contesto, Restructura 2026 si posiziona come un appuntamento cardine per i professionisti del settore, offrendo un confronto approfondito sui temi del recupero edilizio e della rigenerazione urbana. L’evento, organizzato da GL events Italia, si terrà dal 12 al 14 novembre presso l’OVAL Lingotto Fiere di Torino.

    Un Approccio Integrato alla Rigenerazione Urbana e Edilizia

    Restructura 2026 intende riunire imprese, istituzioni e centri di ricerca, facilitando lo scambio di competenze e l’esplorazione di soluzioni per la trasformazione dell’esistente. L’esposizione è strutturata in sei aree tematiche principali, dedicate ai materiali, alle tecnologie costruttive, all’impiantistica, alla digitalizzazione dei processi, ai servizi specialistici e all’innovazione per il recupero del patrimonio. Queste sezioni vedranno la partecipazione di aziende consolidate, startup emergenti e progetti speciali che illustrano le più recenti evoluzioni del settore.

    La Liguria sarà la Regione ospite dell’edizione 2026, sottolineando il ruolo dell’evento come piattaforma di dialogo tra diversi contesti territoriali chiamati a ripensare le proprie città e infrastrutture. L’intervento del presidente della Regione, Marco Bucci, aprirà la cerimonia inaugurale. Professionisti e rappresentanti degli Ordini professionali liguri porteranno esperienze e best practice, tra cui gli interventi di depavimentazione e rinaturalizzazione degli spazi urbani avviati a Genova. L’evento si configura come una piattaforma essenziale per la connessione di visioni, competenze e soluzioni concrete, offrendo un programma articolato sui temi della rigenerazione urbana, dell’innovazione costruttiva e delle infrastrutture, affiancato da un percorso espositivo che illustra le tecnologie, i materiali e i servizi che guidano l’evoluzione del comparto.

    Visioni e Strategie: Le Voci Internazionali e Officina Restructura

    Le tre giornate di Restructura saranno inaugurate da figure di spicco dell’architettura contemporanea internazionale. Tra i relatori figurano Amelia Tavella, architetto francese la cui opera si distingue per il profondo radicamento nei territori e nei paesaggi, insignita del Global Award for Sustainable Architecture 2026; Ben van Berkel, olandese, fondatore di UNStudio e progettista di importanti infrastrutture urbane a livello globale, inclusa la futura Linea 2 della metropolitana di Torino; e il britannico Andrew Waugh, riconosciuto pioniere nelle costruzioni in legno e nelle strategie per la decarbonizzazione del settore edilizio.

    Una novità di questa edizione è il debutto di Officina Restructura, un format concepito per tradurre le visioni strategiche in strumenti operativi concreti. Questo spazio di confronto riunirà istituzioni, investitori, professionisti e imprese per analizzare e discutere casi reali di trasformazione del patrimonio costruito, favorendo un approccio pratico e orientato alla soluzione.

    Tre Giornate di Confronto Tecnico: Dalla Riconversione alla Cantieristica

    Il programma tecnico di Restructura 2026 è articolato in tre giornate tematiche, ciascuna focalizzata su aspetti cruciali per i professionisti dell’ingegneria e dell’architettura.

    La giornata del 12 novembre, intitolata “Riconvertire l’esistente”, affronterà la trasformazione del patrimonio costruito. L’intervento di Amelia Tavella fornirà una prospettiva iniziale, seguita da approfondimenti sugli aspetti energetici della riqualificazione, sulla sicurezza strutturale e sulle certificazioni, con il contributo di ANIT, SIAT e GBC Italia. Nel pomeriggio, Officina Restructura si concentrerà sugli strumenti finanziari e la regia pubblica per il recupero del patrimonio abitativo, con la partecipazione di figure come Alessandra Siviero, presidente della Fondazione per l’Architettura di Torino, e Marco Razzetti, presidente del Collegio Edile.

    Il 13 novembre, la giornata “Ripensare la città” sposterà l’attenzione sulla dimensione urbana, esaminando le interconnessioni tra edifici, infrastrutture, spazi pubblici e nuove modalità abitative. Ben van Berkel terrà il keynote speech, seguito da un dialogo con Bernardino Chiaia (presidente e amministratore delegato di Infra.To), Giuseppe Ferro (presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Torino), Roberta Ingaramo (presidente dell’Ordine degli Architetti di Torino) e Luisa Roccia (presidente del Collegio Geometri di Torino). Nel pomeriggio, Officina Restructura si dedicherà alla rigenerazione degli spazi, con contributi da Fondazione Compagnia di San Paolo, Federappalti, Politecnico di Torino e progettisti quali Filippo Weber (Weber Architects) ed Elia Peroni per G124-Renzo Piano.

    Il 14 novembre, sotto il tema “Rinnovare il costruire”, verrà analizzato il rapporto tra progettazione, tecnologia e gestione del cantiere negli interventi sull’esistente. Andrew Waugh, founding director di Waugh Thistleton Architects, introdurrà il confronto, che vedrà la partecipazione di Alberto Pavan del Politecnico di Milano, e Federico Di Iorio e Paola Buscaglia della Fondazione Centro per la Conservazione ed il Restauro dei Beni Culturali “La Venaria Reale”. Successivamente, Officina Restructura focalizzerà il dibattito sulle criticità operative dei cantieri e sulle soluzioni sviluppate da imprese, progettisti e centri di ricerca.

    Tecnologie e Materiali per il Recupero e l’Innovazione Costruttiva

    L’esposizione a Restructura si apre con un’area esterna dedicata alla cantieristica, dove sarà possibile esaminare mezzi e soluzioni per il noleggio offerte da aziende come la cuneese Massucco T. e Rhinox Rental di Settimo Torinese.

    All’interno dell’Oval Lingotto Fiere, i visitatori potranno scoprire un’ampia gamma di tecnologie e soluzioni. Tra queste, i sistemi non invasivi per il trattamento dell’umidità di risalita sviluppati in Piemonte da Aquapol di Moncalieri. Sul fronte dell’efficientamento energetico, verranno presentati materiali innovativi come il microcappotto in calce e aerogel della friulana Arte e Mestieri di Casarsa della Delizia, e le soluzioni avanzate per l’involucro edilizio proposte dalla calabrese TBK SRL di Lamezia Terme.

    Nell’ambito della sostenibilità costruttiva, Wolf Haus dal Trentino Alto Adige (Campo di Trens) esporrà le proprie soluzioni nell’edilizia prefabbricata in legno e nelle costruzioni ad alta efficienza energetica. Per le innovazioni specifiche nella ristrutturazione, la Gozzi Automazioni di Formigine (MO) presenterà Ondablok, un sistema brevettato per la posa a secco di pavimenti in ceramica e gres porcellanato, concepito per ottimizzare tempi di intervento e ridurre l’impatto ambientale.

    Un focus sarà posto anche sulle tecnologie per la diagnostica e la manutenzione predittiva del patrimonio costruito, con esempi quali le videoispezioni e i sistemi di risanamento delle tubazioni senza demolizioni di TECNO DIT di Bra. L’innovazione digitale sarà rappresentata da aziende come Leica Geosystems di Cornegliano Laudense, specializzata in rilievo digitale e scansione 3D, e da realtà emergenti quali la milanese Mela Works e M2 Sistemi di Savigliano (CN), impegnate nello sviluppo di strumenti per una gestione più efficiente dei cantieri e dei processi aziendali.

    Progetti Speciali e Focus Settoriali

    Restructura 2026 arricchirà la propria offerta con diversi Progetti Speciali, aree tematiche che amplieranno il confronto su recupero e innovazione. Tra le novità di quest’anno, si segnala “Progettare l’efficienza con Roberto Viazzo”, un’area dedicata a materiali e tecnologie specifiche, che ospiterà contenuti tecnici, workshop e dimostrazioni pratiche. Tra le realtà già confermate in questo spazio si annoverano Biomat Canapa, Easydom, Nordtex e TBK.

    Farà ritorno la Re-Stone Area, focalizzata sull’utilizzo della pietra naturale sia nel restauro sia in nuove applicazioni, con la presenza dell’Associazione Bacino Minerario Leonardo Da Vinci, impegnata nella valorizzazione e nello studio di quarzite e Pietra di Luserna.

    La seconda edizione dello Startup Village accoglierà una selezione di realtà innovative che sviluppano soluzioni per un settore delle costruzioni orientato alla rigenerazione, tra cui Codeploy, M2 Sistemi, Mela Works e Nova Vision. Il CasaClima Village, realizzato in collaborazione con l’Agenzia CasaClima, approfondirà i temi dell’efficienza energetica e della qualità dell’abitare, con la partecipazione di aziende dell’edilizia sostenibile come Riwega e Rubner Haus. L’Alveare del Professionista offrirà uno spazio di confronto tra Ordini e Collegi professionali, mentre la Collettiva API-Collegio Edile riunirà imprese e PMI del territorio.

    L’accesso a Restructura è riservato agli operatori del settore professionale e prevede la registrazione gratuita tramite il portale Restructura.com.

    L’evento rappresenta un momento di approfondimento e di networking fondamentale per i professionisti chiamati ad affrontare la complessa articolazione delle opere di recupero, riqualificazione e trasformazione del patrimonio esistente, fornendo spunti progettuali, tecnologici e normativi essenziali per lo sviluppo sostenibile del comparto.

    Per ulteriori dettagli e per l’accredito, è possibile consultare il sito ufficiale dell’evento.

    Per informazioni
    www.restructura.com – organizzato da GL events Italia
    Location: Oval Lingotto Fiere, Torino
    Date: 12-14 novembre 2026
    Accesso gratuito previa registrazione su Restructura.com

  • Radon in Progettazione: Evento Nazionale a Salerno per Professionisti – Opportunità e Responsabilità

    Il gas radon rappresenta una problematica geotecnica e strutturale con significative ripercussioni sulla salute pubblica, rendendo la sua gestione un aspetto cruciale nella progettazione e riqualificazione degli edifici. Questo gas naturale radioattivo, derivante dal decadimento di elementi presenti nel sottosuolo, è riconosciuto scientificamente come la seconda causa di tumore polmonare a livello globale, preceduto unicamente dal fumo di sigaretta, e la principale tra i non fumatori. La sua presenza impone dunque una riconsiderazione profonda delle strategie di intervento nel patrimonio edilizio esistente e delle metodologie di prevenzione nelle nuove costruzioni.

    Il Contesto Nazionale e la Giornata Europea del Gas Radon

    Il 7 novembre 2026, la città di Salerno ospiterà un evento nazionale di rilevanza primaria, in concomitanza con la Giornata Europea del Gas Radon. L’appuntamento, programmato dalle ore 9:00 alle ore 17:30 presso il Saint Joseph Resort, situato in Via Salvatore Allende, 66, si propone come un foro di discussione e aggiornamento sulle sfide e le soluzioni legate a questa minaccia invisibile. L’organizzazione dell’evento è curata dal Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Salerno, con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Salerno e dell’Associazione Nazionale Donne Geometra Esperti Edificio Salubre Gas Radon. L’iniziativa gode inoltre del patrocinio di enti di prestigio quali il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, Cassa Geometri, la Regione Campania, la Provincia e il Comune di Salerno, oltre al sostegno dei Collegi dei Geometri e Geometri Laureati della Campania.

    Un Confronto Multidisciplinare su Temi Chiave

    La giornata offrirà un ampio spettro di approfondimenti tecnici e scientifici, con la partecipazione di accademici provenienti da autorevoli atenei italiani, rappresentanti dell’Istituto Superiore di Sanità, di ARPA Campania e di INAIL. Professionisti attivi quotidianamente nel campo della misurazione, mitigazione e risanamento da gas radon contribuiranno con la loro esperienza sul campo. Il dibattito verterà su aspetti fondamentali per il settore delle costruzioni e dell’ingegneria, includendo:

    • Il legame tra radon e salute pubblica, analizzando gli impatti e i rischi.
    • La qualità dell’aria indoor, elemento imprescindibile per la salubrità degli ambienti abitativi e lavorativi.
    • Il delicato equilibrio tra efficientamento energetico degli edifici e la loro salubrità, considerando come gli interventi possano influenzare le concentrazioni di radon.
    • Il Piano Nazionale Radon e il quadro normativo vigente, fornendo un aggiornamento sulle disposizioni legislative e le linee guida.
    • Le tecniche avanzate di misurazione e monitoraggio del gas radon.
    • Le attività svolte dalle Agenzie ambientali nel controllo e nella prevenzione.
    • Le metodologie di mitigazione e risanamento, con un focus sulle soluzioni tecniche adottabili.
    • La verifica dell’efficacia degli interventi realizzati e il monitoraggio post-operam.
    • Gli aspetti legati all’agibilità degli edifici in relazione alla presenza di radon.
    • Le responsabilità professionali e gli ambiti tecnico-peritali correlati alla gestione del gas.

    Opportunità di Aggiornamento per i Professionisti del Settore

    L’evento si rivolge a un’ampia platea di professionisti, includendo geometri, ingegneri, architetti, periti industriali, tecnici della prevenzione, operatori dell’edilizia, responsabili della sicurezza, amministratori di condominio, amministratori pubblici e tutti gli operatori del settore provenienti da ogni regione d’Italia. In un periodo storico dove la tutela della salute e la qualità degli ambienti interni rappresentano pilastri irrinunciabili della progettazione edilizia, la Giornata Europea del Gas Radon offre una preziosa opportunità di aggiornamento professionale, confronto tecnico e crescita delle competenze specifiche.

    L’iniziativa prevede il riconoscimento di Crediti Formativi Professionali (CFP) per gli iscritti agli Ordini e Collegi professionali aderenti. La partecipazione è gratuita, ma subordinata a iscrizione obbligatoria.

    Per l’iscrizione, è possibile compilare il modulo disponibile cliccando qui: modulo di iscrizione. La locandina completa dell’evento è consultabile al seguente link: locandina evento.

  • Distanze Legali tra Costruzioni in Aderenza e Giunto Sismico: Articoli Essenziali per INGFORUM

    La costruzione in aderenza e le prescrizioni antisismiche rappresentano un nodo tecnico-giuridico di notevole complessità nell’ambito dell’ingegneria civile e della progettazione strutturale, specialmente nelle aree a elevato rischio sismico. Il coordinamento tra le disposizioni del Codice Civile, che regolano le distanze tra fabbricati, e le stringenti esigenze di sicurezza strutturale imposte dalla normativa antisismica, è un tema centrale per ingegneri, architetti e consulenti tecnici. La recente giurisprudenza ha fornito interpretazioni significative, delineando un percorso di integrazione tra queste discipline apparentemente distanti.

    La Costruzione in Aderenza: Autonomia Strutturale e Confini Legali

    La costruzione in aderenza identifica la realizzazione di un nuovo edificio a diretto contatto con un fabbricato preesistente. Questo approccio costruttivo prevede che la nuova opera segua il filo esterno del fabbricato confinante, evitando così la creazione di intercapedini. Gli articoli 873 e 877 del Codice Civile disciplinano i rapporti di vicinato, permettendo al proprietario di un fondo di edificare sia mantenendo le distanze minime legali sia costruendo sul confine in aderenza, massimizzando l’utilizzo della capacità edificatoria del proprio lotto.

    Affinché la costruzione in aderenza sia considerata legittima, sia dal punto di vista tecnico sia giuridico, devono essere soddisfatte specifiche condizioni. Queste includono l’assenza di spazi residui significativi tra le due costruzioni e un accostamento totale delle strutture. È inoltre fondamentale il rispetto delle previsioni urbanistiche locali, l’assoluta autonomia strutturale del nuovo edificio e l’esclusione di qualsiasi pregiudizio alla stabilità del fabbricato confinante. L’aderenza si configura, in questo contesto, come una deroga al principio generale delle distanze minime, consentendo un impiego efficiente del suolo edificabile.

    Distinzione Cruciale: Aderenza versus Appoggio Strutturale

    Dal punto di vista tecnico e legale, una distinzione essenziale deve essere operata tra la costruzione in aderenza e quella in appoggio. Nel caso dell’aderenza, gli edifici, sebbene fisicamente contigui, mantengono una totale indipendenza strutturale. Il nuovo manufatto non trasmette né pesi, né spinte, né altri carichi alla struttura vicina.

    Diverso è il concetto di costruzione in appoggio, che implica l’utilizzo, totale o parziale, di elementi strutturali appartenenti all’edificio confinante. Questa modalità costruttiva comporta significative implicazioni sia sotto il profilo statico che quello autorizzativo. La corretta qualificazione dell’intervento assume spesso un ruolo determinante nei contenziosi legali relativi alle distanze tra fabbricati.

    Il Giunto Sismico: Esigenza di Sicurezza e Flessibilità Strutturale

    Nelle zone classificate a rischio sismico, l’introduzione del giunto sismico diviene una componente irrinunciabile della progettazione. Questo spazio tecnico è essenziale per separare due strutture che devono rimanere reciprocamente indipendenti durante un evento sismico. La sua funzione primaria è permettere alle costruzioni di deformarsi autonomamente, prevenendo il fenomeno del “martellamento”, che si verifica quando edifici contigui entrano in collisione a causa delle oscillazioni indotte dal sisma.

    La necessità del giunto sismico è dettata dalle intrinseche differenze tra fabbricati confinanti, che possono presentare masse, altezze, rigidezze strutturali e, di conseguenza, comportamenti dinamici distinti. La normativa antisismica impone la previsione di uno spazio adeguato a garantire questi movimenti indipendenti. Non si tratta, dunque, di una distanza con finalità urbanistiche tradizionali, bensì di una misura dettata da precise esigenze di sicurezza strutturale.

    L’Interpretazione della Cassazione sull’Aderenza e i Minimi Spazi Tecnici

    La giurisprudenza civile ha progressivamente affinato il concetto di aderenza, superando un’interpretazione strettamente geometrica. La Corte di Cassazione ha chiarito che la presenza di spazi minimi tra due edifici non preclude automaticamente la qualificazione dell’opera come costruzione in aderenza. Questo è valido a condizione che tali distacchi siano giustificati da esigenze tecniche o da modeste irregolarità esecutive e non configurino intercapedini dannose.

    Un riferimento fondamentale in tal senso è la pronuncia della Cassazione Civile, Sezione II, del 30 gennaio 2023, n. 2696. Questa sentenza, richiamando precedenti come Cass. n. 3601/2016 e Cass. n. 5894/2004, ha stabilito che:

    “Ai fini dell’art. 877 c.c., la costruzione in aderenza al muro posto sul confine dev’essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano, altresì, agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente.”

    Questo principio riveste particolare importanza quando il limitato spazio tra i fabbricati è una diretta conseguenza delle esigenze tecniche imposte dalla normativa antisismica.

    Il Coordinamento tra Giunto Sismico e Distanze Legali nella Giurisprudenza di Merito

    Il rapporto tra giunto sismico e computo delle distanze legali ha rappresentato un significativo terreno di dibattito. Mentre dal punto di vista strutturale il giunto è una separazione necessaria e obbligatoria, la questione urbanistica verteva sulla sua capacità di configurare edifici distaccati o di rientrare comunque nella nozione di costruzione in aderenza.

    La giurisprudenza più recente tende a un approccio di coordinamento. Le pronunce della Cassazione che tollerano intercapedini minime tecnicamente giustificate suggeriscono che il distacco imposto dalla normativa antisismica potrebbe non essere sufficiente a escludere la qualificazione dell’opera come costruzione in aderenza.

    A supporto di questa interpretazione si collocano alcune rilevanti decisioni dei tribunali di merito. Il Tribunale di Frosinone, con la sentenza n. 821/2019, ha ritenuto che una nuova costruzione separata da pochi centimetri dal fabbricato vicino, quando tale distacco corrisponde al giunto tecnico antisismico, può essere considerata in aderenza. Il giudice non ha imposto l’arretramento dell’edificio, ma ha prescritto l’eliminazione dell’interstizio tramite materiali elastici o copertura adeguata del giunto. Analogamente, il Tribunale di Avezzano, nella sentenza 6 maggio 2206 n. 409, ha ribadito la necessità di coordinare le prescrizioni antisismiche con la disciplina civilistica sulle distanze. Un distacco tra 5 e 8 centimetri, opportunamente protetto, è stato ritenuto compatibile con la presenza di un giunto tecnico e non sufficiente a integrare una violazione delle distanze legali.

    Implicazioni Progettuali e l’Approccio Multidisciplinare

    La progettazione di edifici confinanti in contesti sismici richiede un approccio intrinsecamente multidisciplinare. Professionisti del settore devono integrare considerazioni urbanistiche, catastali, strutturali, geotecniche, sismiche e antincendio. Un aspetto critico è la compatibilità tra le distanze urbanistiche e l’ampiezza del giunto sismico, che deve essere adeguata a garantire il comportamento autonomo delle strutture.

    La determinazione di questi parametri richiede verifiche tecniche specifiche, una modellazione strutturale accurata e una valutazione concreta delle peculiarità dell’intervento.

    Conclusioni: Un Nuovo Equilibrio tra Codice Civile e Sicurezza Sismica

    L’evoluzione giurisprudenziale dimostra come il concetto di aderenza non possa più essere interpretato in modo rigidamente materiale. La Cassazione Civile, con la sentenza n. 2696/2023, e le sue precedenti n. 3601/2016 e n. 5894/2004, unitamente alle pronunce dei Tribunali di Frosinone n. 821/2019 e Avezzano n. 409/2026, confermano che l’aderenza può sussistere anche in presenza di minimi distacchi tecnicamente giustificati.

    Nelle aree a rischio sismico, l’aderenza lecita non coincide più necessariamente con il contatto rigido tra fabbricati, ma si manifesta in una configurazione costruttiva che armonizza gli articoli 873 e 877 del Codice Civile con le inderogabili esigenze di sicurezza strutturale dettate dalla normativa antisismica. In questa prospettiva, il giunto sismico non rappresenta un’interruzione dell’aderenza, ma può configurarsi come la modalità tecnicamente corretta e giuridicamente legittima per realizzarla.

  • Decreto Ambiente Bis 2026: Nuove Regole Terre e Rocce da Scavo in Vigore dal 9 Ottobre 2026

    Il Decreto Legge 177/2026, ribattezzato “Ambiente-bis” ed entrato in vigore il 9 ottobre 2026, introduce modifiche significative alla normativa ambientale, delineando un nuovo quadro di riferimento per cantieri, infrastrutture, interventi di bonifica e procedimenti autorizzativi. L’intervento normativo incide direttamente sulla pianificazione e sull’esecuzione delle opere, rappresentando un momento di aggiornamento cruciale per ingegneri, progettisti, consulenti e imprese del settore delle costruzioni.

    Il Decreto Ambiente-bis: Riforma della Gestione di Terre e Rocce da Scavo

    Tra le novità più rilevanti per il comparto delle costruzioni figura una revisione della gestione delle terre e rocce da scavo. Un punto cardine è l’introduzione del concetto di “cantiere puntuale”, definito come un sito di produzione che genera un volume non superiore a 20 m³ di terre e rocce. Per questa specifica categoria di interventi, il decreto consente il riutilizzo diretto del materiale all’interno del medesimo sito di produzione, eliminando la necessità di una caratterizzazione ambientale preventiva. Questo snellimento procedurale mira a ridurre gli oneri amministrativi e i tempi di avvio dei lavori per interventi di modesta entità, promuovendo al contempo il riutilizzo in situ delle risorse naturali.

    La semplificazione trova applicazione a condizione che il volume di scavo non superi i 20 m³, il materiale sia destinato al riutilizzo nel sito di produzione e la documentazione tecnica prodotta attesti il rispetto di tutti i requisiti.

    Casi Esclusi dalla Procedura Semplificata

    Nonostante le misure di alleggerimento, il decreto mantiene rigorose salvaguardie ambientali, escludendo dalla procedura semplificata quei contesti dove sussistono potenziali criticità. Rimangono pertanto soggette alle procedure ordinarie le terre e rocce provenienti da:

    • siti oggetto di procedimenti di bonifica in corso;
    • scavi finalizzati alla rimozione di sorgenti di contaminazione;
    • materiali contenenti specifiche componenti quali calcestruzzo, bentonite, vetroresina, miscele cementizie, additivi o materiali plastici impiegati durante le operazioni di scavo.

    In questi scenari, il ricorso alle procedure ordinarie previste dalla normativa ambientale rimane obbligatorio per garantire la massima tutela ambientale.

    Deposito Temporaneo: Nuovi Limiti per i Rifiuti da Scavo

    Il Decreto interviene anche sulla disciplina del deposito temporaneo delle terre e rocce da scavo qualificate come rifiuti, stabilizzando nel Codice dell’Ambiente i limiti quantitativi già previsti dal DPR 120/2017. I nuovi limiti prevedono una quantità complessiva massima di 4.000 m³, di cui non più di 800 m³ possono essere costituiti da rifiuti pericolosi. La frequenza di conferimento è fissata ogni tre mesi oppure al raggiungimento delle soglie massime, con una durata massima del deposito non superiore a un anno. Questa modifica consolida un regime operativo già in uso, conferendo maggiore certezza normativa e ottimizzando la gestione logistica nei cantieri di maggiori dimensioni.

    Semplificazione e Coordinamento: Dalla VIA ai Progetti Strategici

    Il provvedimento mira a una riorganizzazione delle procedure di valutazione ambientale, con particolare focus sui progetti inclusi nel Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e nel Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima (PNIEC). Per queste iniziative strategiche, la Commissione Tecnica PNRR-PNIEC viene investita della responsabilità di gestire anche le verifiche di assoggettabilità a VIA, centralizzando le istruttorie e riducendo le sovrapposizioni burocratiche.

    Contestualmente, si rafforza l’interconnessione tra la Valutazione di Impatto Ambientale e l’autorizzazione paesaggistica. Quando la relazione paesaggistica è sufficientemente esaustiva da permettere una valutazione positiva di compatibilità dell’intervento, il concerto del Direttore Generale del Ministero della Cultura competente può estendersi fino a comprendere l’autorizzazione paesaggistica stessa. Questo meccanismo mira a eliminare duplicazioni procedurali, accelerando l’approvazione di progetti complessi. L’obiettivo è una maggiore rapidità delle istruttorie per lo screening VIA, una centralizzazione delle valutazioni per i progetti PNRR-PNIEC, l’eliminazione delle duplicazioni nell’autorizzazione paesaggistica e un complessivo miglioramento del coordinamento amministrativo nel procedimento unico ambientale.

    Trasparenza e Certezza: Rinnovo AIA e Tempistiche delle Bonifiche

    Il Decreto Ambiente-bis destina un investimento di 500.000 euro per il 2027 al potenziamento delle attività istruttorie del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica. Questo finanziamento è specificamente mirato a rafforzare l’analisi dei profili sanitari connessi al rinnovo e al riesame delle Autorizzazioni Integrate Ambientali (AIA). A completamento di queste misure, è previsto un sistema di copertura dei rimborsi dei diritti istruttori attraverso i proventi delle tariffe ambientali, con un tetto massimo di 5 milioni di euro annui.

    Tempi Certi per l’Individuazione del Responsabile di Bonifica

    Un’altra significativa modifica riguarda le procedure di bonifica dei siti contaminati. L’articolo 244 del D.Lgs. 152/2006 viene emendato per introdurre termini perentori per l’individuazione del responsabile della potenziale contaminazione. La Provincia è ora tenuta ad adottare l’ordinanza nei confronti del soggetto entro 150 giorni dalla ricezione della comunicazione relativa al superamento delle concentrazioni soglia di contaminazione (CSC). In caso di inottemperanza a tale termine, la Regione interverrà assegnando alla Provincia un ulteriore periodo di 30 giorni per provvedere. Se anche quest’ultimo termine dovesse scadere senza azione, scatterà il potere sostitutivo regionale, che agirà con il supporto tecnico del Sistema Nazionale per la Protezione dell’Ambiente (SNPA). Questa misura è studiata per contrastare i cronici ritardi che hanno spesso caratterizzato i procedimenti di bonifica e recupero ambientale nel Paese.

    Nuovi Fondi per Risanamento Ambientale e Resilienza Territoriale

    Il provvedimento rafforza anche le iniziative di risanamento nella cosiddetta Terra dei Fuochi. Vengono stanziati fino a 200 milioni di euro per gli interventi del Commissario Unico, con ulteriori incrementi previsti negli anni successivi. Queste risorse confluiranno in una contabilità speciale e saranno dedicate a progetti di bonifica e recupero ambientale nelle aree più severamente compromesse dai fenomeni di contaminazione.

    L’articolo 2 del Decreto istituisce presso il MASE un nuovo fondo, con una dotazione di 11 milioni di euro annui a partire dal 2027. Questo fondo è destinato a sostenere investimenti comunali finalizzati a mitigare gli impatti di eventi ambientali e climatici che, pur non classificabili come emergenze nazionali, richiedono interventi urgenti. Possono beneficiare di questi finanziamenti progetti relativi a crisi del ciclo dei rifiuti, tutela della biodiversità, contrasto al degrado ambientale e delle acque, e interventi legati ai cambiamenti climatici. Il contributo massimo erogabile per singolo evento è pari a 1 milione di euro, e i Comuni beneficiari dovranno assumere obbligazioni giuridicamente vincolanti entro 180 giorni dalla concessione del finanziamento, pena la revoca dello stesso.

    Per geometri, ingegneri, architetti, geologi e imprese di costruzione, il decreto introduce una significativa riduzione degli adempimenti nei piccoli cantieri, tempi più certi nelle procedure ambientali e nuove opportunità di finanziamento per interventi di recupero e resilienza territoriale. In parallelo, aumenta l’importanza della corretta documentazione tecnica e della tracciabilità delle attività di cantiere, elementi che diventano essenziali per beneficiare delle semplificazioni introdotte dalla nuova normativa.

    Il Decreto Ambiente-bis 2026 configura una riforma articolata che incide simultaneamente sulla gestione delle terre e rocce da scavo, sulle autorizzazioni ambientali, sulle bonifiche e sulla resilienza territoriale. Le semplificazioni per i piccoli cantieri, il potenziamento delle procedure VIA, i termini certi nelle bonifiche e i nuovi finanziamenti per enti locali e interventi strategici delineano un quadro normativo orientato all’accelerazione degli investimenti, alla riduzione degli oneri burocratici e alla promozione dell’economia circolare. Per i professionisti del settore sarà cruciale aggiornare procedure e documentazione operative, poiché le nuove opportunità introdotte si accompagnano a una crescente responsabilizzazione dei soggetti coinvolti nella gestione ambientale dei cantieri e del territorio.

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  • Abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto dell’immobile: Sentenza TAR Lazio

    L’acquisto di un immobile gravato da un abuso edilizio, anche qualora l’acquirente sia del tutto ignaro dell’irregolarità, non esclude automaticamente l’efficacia di un ordine di demolizione. Questa è la chiara interpretazione fornita dal TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14772/2026, pubblicata l’11 settembre 2026, la quale sottolinea la necessità di una verifica approfondita che vada oltre la semplice buona fede o la consultazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).

    L’Ordine di Demolizione e la Posizione del Nuovo Proprietario

    La giurisprudenza amministrativa, riprendendo le previsioni dell’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), stabilisce che l’ingiunzione di rimozione o demolizione di opere eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, può essere rivolta sia al responsabile dell’abuso sia al proprietario dell’immobile. Questa distinzione è fondamentale: la posizione del proprietario è tale in virtù della sua disponibilità giuridica e materiale del bene, che gli consente di intervenire per il ripristino dello stato legittimo. Pertanto, un nuovo proprietario, anche se estraneo alla realizzazione materiale dell’abuso, diviene comunque destinatario degli effetti del provvedimento repressivo. Il Consiglio di Stato ha più volte ribadito tale principio, evidenziando come la natura reale dell’illecito edilizio si trasferisca con la proprietà.

    Nel caso specifico esaminato dal TAR Lazio, l’ordine di demolizione risaliva al 2004, mentre l’acquisto dell’immobile da parte del nuovo proprietario è avvenuto nel 2016. La circostanza che l’acquirente non avesse personalmente realizzato le opere abusive non è stata considerata sufficiente per escludere la sua soggezione al provvedimento. È cruciale distinguere la responsabilità per l’esecuzione dell’abuso, che ricade sul soggetto che ha materialmente compiuto l’intervento, dalla posizione del proprietario quale soggetto tenuto all’ottemperanza della misura ripristinatoria.

    La Validità dei Titoli Edilizi: Oltre la Semplice Dichiarazione

    La sentenza offre anche spunti critici sulla validità dei titoli edilizi, analizzando il caso di una Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) presentata nel 2003 per un intervento di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione. L’amministrazione comunale ha contestato che tale DIA fosse idonea a legittimare le opere effettivamente realizzate, le quali presentavano caratteristiche riconducibili a una nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire. La differenza di qualificazione dell’intervento – da ristrutturazione a nuova costruzione – era basata sull’analisi della consistenza del fabbricato preesistente, inclusa una porzione diruta di cui non era stata dimostrata la legittima consistenza, e sulla realizzazione di due portici che alteravano la configurazione dell’edificio.

    Questo evidenzia che la mera esistenza di una pratica edilizia non garantisce la legittimità di un intervento. La verifica impone un confronto rigoroso tra il contenuto del titolo utilizzato, la disciplina normativa vigente al momento dell’intervento e, soprattutto, l’effettiva corrispondenza tra le opere realizzate e quelle assentite. Un disallineamento in questi termini può rendere il titolo inadeguato a coprire l’intervento, qualificandolo come abuso edilizio.

    Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU): Limiti e Funzioni

    Un altro aspetto chiarito dalla sentenza concerne il ruolo del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Ai sensi dell’articolo 30 del D.P.R. 380/2001, il CDU attesta le prescrizioni urbanistiche relative all’area interessata, come le destinazioni d’uso e altri elementi pianificatori. Tuttavia, il CDU non ha in alcun modo la funzione di certificare la conformità edilizia di un fabbricato rispetto ai titoli abilitativi che ne hanno autorizzato la costruzione o le successive modifiche.

    Nel caso in esame, il ricorrente aveva cercato di attribuire un valore di legittimazione al riferimento alla DIA del 2003 presente nel CDU. Il TAR ha categoricamente escluso che un tale richiamo potesse essere interpretato come una certificazione della validità del titolo o della regolarità edilizia dell’immobile. Questo principio sottolinea l’importanza di non confondere i documenti che attestano il regime urbanistico del suolo con quelli che disciplinano la legittimità costruttiva dell’edificio. Il CDU non può in alcun modo sostituire una verifica approfondita dei titoli edilizi.

    Distanza tra Buona Fede e Affidamento Legittimo verso la Pubblica Amministrazione

    La pretesa di buona fede dell’acquirente, pur se invocata, non è stata sufficiente a eludere gli effetti dell’ordine di demolizione. La sentenza distingue nettamente la buona fede con cui un immobile viene acquistato dal legittimo affidamento tutelabile nei confronti della pubblica amministrazione. Quest’ultimo concetto richiede presupposti specifici e circostanze ben definite, quali un comportamento univoco e inequivocabile dell’amministrazione che abbia indotto il cittadino a ritenere legittimo un intervento per un periodo significativo.

    Nel caso in questione, il TAR ha escluso l’esistenza di un affidamento tutelabile, considerando che il Comune aveva già contestato i profili della DIA, richiesto integrazioni e intrapreso azioni rispetto all’intervento ben prima dell’emissione dell’ordine di demolizione del 2004. Non si configurava quindi una situazione in cui l’amministrazione avesse tacitamente o esplicitamente riconosciuto la legittimità delle opere. La buona fede dell’acquirente, pur comprensibile, non si traduce automaticamente in una protezione legale dagli effetti di un abuso edilizio e del relativo ordine di ripristino.

    Verifica di Regolarità Immobiliare: Un Approccio Sistematico per i Professionisti

    La sentenza ribadisce l’importanza cruciale di un approccio metodico e sistematico nella verifica della regolarità urbanistico-edilizia di un immobile, soprattutto in previsione di una compravendita. È indispensabile comprendere che documenti come i dati catastali, il CDU e i titoli edilizi hanno funzioni distinte e complementari, ma nessuno, isolatamente, può attestare la piena legittimità dell’edificio.

    • I dati catastali identificano l’immobile sotto il profilo fiscale e geometrico.
    • Il CDU fornisce informazioni sulle prescrizioni urbanistiche dell’area.
    • I titoli edilizi (permessi di costruire, DIA, SCIA, CILAS, sanatorie, condoni) documentano l’autorizzazione o la dichiarazione degli interventi di trasformazione.

    Una verifica completa richiede di ricostruire l’intera “storia edilizia” dell’immobile, raccogliendo il titolo originario, le eventuali varianti, le successive autorizzazioni, le pratiche di sanatoria o condono, e ogni altro provvedimento che abbia inciso sulla situazione dell’edificio. Questa documentazione deve poi essere confrontata scrupolosamente con lo stato di fatto del fabbricato. Particolare attenzione deve essere rivolta agli immobili oggetto di demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti o significative modifiche della configurazione, per accertare la corrispondenza tra opere eseguite e titolo edilizio.

    Cosa Accade se l’Ordine di Demolizione Precede l’Acquisto

    Qualora su un immobile sia già stato emesso un ordine di demolizione, l’acquisto successivo non annulla la validità del provvedimento. Il nuovo proprietario si trova nella posizione di destinatario dell’ingiunzione, in quanto titolare della disponibilità del bene e, di conseguenza, del potere di provvedere al ripristino. È quindi fondamentale, in tali circostanze, che l’acquirente esamini attentamente tutta la documentazione amministrativa relativa al provvedimento, inclusa la natura delle opere contestate, il titolo edilizio richiamato, gli eventuali atti successivi e lo stato del procedimento.

    Gli eventuali rapporti contrattuali tra acquirente e venditore, come clausole di garanzia o di indennizzo per vizi dell’immobile, costituiscono una questione distinta dagli effetti amministrativi dell’ordine di demolizione. Sebbene la giurisprudenza possa, in determinate condizioni, consentire all’acquirente di agire civilmente contro il venditore, ciò non modifica la validità e l’efficacia del provvedimento amministrativo di ripristino.

    La sentenza del TAR Lazio evidenzia, per ingegneri, architetti e consulenti tecnici, l’imperativo di una due diligence urbanistico-edilizia proattiva e meticolosa. La complessità normativa e la natura reale dell’illecito edilizio impongono di non affidarsi a presunzioni o a documenti parziali. La ricostruzione dei titoli, il confronto con lo stato di fatto e l’analisi dei procedimenti amministrativi pregressi sono passaggi ineludibili per garantire la sicurezza giuridica di un’operazione immobiliare e tutelare tutte le parti coinvolte da future contestazioni.

  • Legge PA: Albo Esperti Catastrofali, Elenchi Ricostruzione. Le Novità

    Il quadro normativo per la gestione delle emergenze sismiche e la ricostruzione è stato recentemente aggiornato con disposizioni che incidono profondamente sulle procedure e sulle responsabilità professionali. Tra le modifiche più rilevanti, un’interpretazione autentica dello stato legittimo offre chiarimenti cruciali per i condomìni danneggiati dagli eventi sismici nella zona dei Campi Flegrei.

    Chiarimenti sullo Stato Legittimo nei Condomini e Accesso agli Esperti Catastrali

    Per le strutture colpite dagli eventi sismici nell’area dei Campi Flegrei, è stata introdotta un’interpretazione autentica dello stato legittimo. Questa disposizione stabilisce che, per le parti comuni condominiali, la conformità legittima è valutata in riferimento all’edificio nel suo complesso. Di conseguenza, eventuali difformità o abusi di lieve entità presenti all’interno delle singole unità abitative non inficiano automaticamente lo stato legittimo delle parti comuni.

    Un’altra novità significativa riguarda l’accesso dei professionisti tecnici agli elenchi degli esperti valutatori dei danni da catastrofe. Per facilitare la mobilitazione di competenze qualificate in contesti emergenziali, è stata temporaneamente sospesa la richiesta di dimostrare un’esperienza pregressa di almeno tre anni in questo ambito specifico. Questa facilitazione sarà valida per la fase di prima applicazione dell’albo degli esperti catastrofali e rimarrà in vigore fino al 1° aprile 2028. Dettagli specifici sull’iscrizione sono reperibili nella normativa di riferimento (approfondimento).

    Queste modifiche sono parte del decreto Pa, convertito in legge e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 6 ottobre 2026, con entrata in vigore dal 7 ottobre 2026 (testo coordinato).

    Responsabilità e Processi di Cancellazione per i Professionisti

    Il provvedimento introduce anche nuove responsabilità per i professionisti impegnati negli interventi di ricostruzione. Il Commissario Straordinario per la Ricostruzione acquisisce la facoltà di cancellare gli esperti dall’elenco speciale. Tale misura è applicabile qualora siano accertate carenze significative o persistenti nell’esecuzione di precedenti contratti, siano essi di progettazione, direzione lavori o altre prestazioni tecniche, nell’ambito di progetti di ricostruzione pubblici o privati.

    La definizione dei criteri specifici per l’individuazione di tali carenze e dei gravi inadempimenti che determineranno la cancellazione sarà demandata a un’ordinanza emanata dal medesimo Commissario Straordinario, al fine di garantire trasparenza e oggettività nel processo (approfondimento).

    Accelerazione delle Attività Progettuali nella Ricostruzione Post-Sismica del Centro Italia

    Per gli interventi di ricostruzione post-sismica nel Centro Italia, la legge introduce una deroga alle consuete procedure di programmazione dei lavori pubblici, che includono l’obbligo di un programma triennale e di un elenco annuale. Il Commissario Straordinario per la Ricostruzione può ora autorizzare il finanziamento immediato delle sole attività di progettazione.

    Questa possibilità è riservata agli interventi di ricostruzione identificati sulla base di stringenti criteri di urgenza, indifferibilità e priorità, volti a garantire la funzionalità delle infrastrutture e dei servizi pubblici essenziali. La medesima disciplina è estesa anche alle operazioni di ricostruzione che interessano i territori delle regioni Marche e Umbria, a seguito degli eventi sismici del 9 novembre 2022 e del 9 marzo 2023.

    Queste disposizioni mirano a snellire le procedure e ad accelerare i tempi di avvio delle attività cruciali per la ripartenza dei territori colpiti. Per un’analisi più approfondita delle novità normative a favore dei progettisti, si rimanda all’articolo del 29 settembre 2026 (approfondimento).