Categoria: Urbanistica, titoli abilitativi e catasto

Su un fabbricato regolarizzato tramite condono edilizio non si potranno aggiungere volumi, né intervenire con demolizioni e ricostruzioni che modificano la sagoma. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, ha respinto le censure di incostituzionalità mosse contro la normativa regionale che circoscrive gli interventi sugli edifici sanati, confermando una lettura rigorosa dello stato legittimo con ricadute immediate sulla legittimità dei titoli abilitativi e sull’interpretazione della disciplina edilizia.

La legge sarda che delimita gli interventi sui fabbricati sanati

A occuparsi del perimetro operativo è stata la Legge Regionale della Sardegna n. 18/2025, che ha preso in considerazione gli edifici coperti dai tre condoni nazionali: la Legge 28 febbraio 1985, n. 47, la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 e il Decreto-Legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla Legge 24 novembre 2003, n. 326.

Per questa categoria di immobili, la norma regionale ammette un ventaglio ristretto di opere:

• manutenzione ordinaria (art. 3, comma 1, lett. a, D.P.R. 380/2001);
• manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b, D.P.R. 380/2001);
• restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c, D.P.R. 380/2001);
• ristrutturazione edilizia conservativa (art. 3, comma 1, lett. d, D.P.R. 380/2001).

Restano invece espressamente esclusi i bonus volumetrici, gli incrementi di superficie o cubatura previsti dalle premialità regionali e i progetti di demolizione con ricostruzione che comportino variazioni di sagoma o di sedime. Il ricorso presentato per una presunta disparità di trattamento rispetto agli immobili dotati di regolare titolo edilizio ordinario è stato dichiarato infondato: i limiti posti dal legislatore regionale risultano pienamente legittimi.

La natura extra ordinem del titolo in sanatoria

Al centro della motivazione c’è la qualificazione giuridica del condono. Si tratta di un provvedimento eccezionale, emanato una tantum per ragioni di riordino sociale e di gettito fiscale, destinato a risolvere situazioni di illegalità diffusa accumulate nel tempo. Un titolo di questa natura non si colloca sullo stesso piano di un permesso di costruire ordinario.

Gli effetti giuridici sono definiti con precisione. In sede penale, la sanatoria estingue le contravvenzioni connesse all’attività edificatoria abusiva. Sul piano amministrativo, il rilascio del titolo in sanatoria impedisce al comune di esercitare il potere sanzionatorio d’ufficio e di disporre la demolizione dell’opera.

Ciò non basta, però, a cancellare l’illiceità genetica del manufatto. L’edificio è sorto in contrasto con la pianificazione urbanistica e territoriale vigente al momento della realizzazione, e quell’incompatibilità resta impressa nella struttura stessa. Il condonato può permanere sul territorio, essere conservato e liberamente alienato, ma non acquisisce uno stato legittimo equivalente a quello dei fabbricati edificati in conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.

Uguaglianza e carico urbanistico: le ragioni del divieto

La permanenza dell’illegittimità originaria giustifica l’esclusione dalle premialità riservate al tessuto urbano regolare. Sulla base dell’art. 3 della Costituzione, principio di ragionevolezza e di uguaglianza, estendere bonus volumetrici e incentivi all’ampliamento a fabbricati nati abusivamente costituirebbe una discriminazione evidente nei confronti di chi ha edificato nel rispetto della legge e della programmazione pubblica.

Il secondo argomento è territoriale. Consentire aumenti di volume o trasformazioni radicali di sagoma su strutture sorte al di fuori della pianificazione primaria aggraverebbe il carico insediativo in aree frequentemente prive delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie.

Il confronto tra le due condizioni di partenza è netto. Un immobile realizzato fin dall’origine con regolare titolo gode di piena legittimità urbanistica e può accedere a Piani Casa, incentivi di ampliamento e demolizioni con ricostruzione anche ad ampia flessibilità di sagoma. La struttura condonata resta invece ancorata a una funzione essenzialmente conservativa: la sanatoria la protegge dai provvedimenti sanzionatori, ma non la converte in una risorsa edificatoria espansiva.

Il disallineamento con il Consiglio di Stato

La pronuncia interviene anche su un contrasto aperto con la giustizia amministrativa. Con la sentenza n. 2848/2026, il Consiglio di Stato aveva assunto un orientamento più aperto, ipotizzando una sostanziale equiparazione tra il titolo conseguito a seguito di condono e i titoli edilizi ordinari ai fini della qualificazione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001. La decisione della Consulta traccia ora un paletto invalicabile per i giudici amministrativi e per le amministrazioni locali, con conseguenze dirette sulla prassi di verifica dello stato legittimo nelle pratiche edilizie e nelle perizie.

Le eccezioni statali e la riforma del Testo Unico

Nel quadro rientra anche la disciplina statale. L’art. 1, comma 23, della Legge di Bilancio prevede per specifiche casistiche la possibilità di accedere ad ampliamenti volumetrici anche in presenza di titoli condonati. La Corte Costituzionale precisa che queste disposizioni conservano carattere eccezionale e richiedono stretta interpretazione: nessuna applicazione analogica o estensiva a regime generale.

Sul fronte parlamentare, la delega di riforma del Testo Unico Edilizia raccoglie emendamenti orientati a ridefinire il concetto di stato legittimo. Le proposte presentate da forze di maggioranza, tra cui Forza Italia e Fratelli d’Italia, mirano a includere espressamente il titolo in sanatoria e il pagamento delle relative oblazioni tra i presupposti idonei a determinare la piena regolarità urbanistica. Alla luce della sentenza n. 86/2026, ogni scelta legislativa futura dovrà tuttavia confrontarsi con i vincoli di ragionevolezza e di tutela del territorio richiamati dal Giudice delle leggi.

Per progettisti e consulenti tecnici, la conseguenza operativa è chiara: prima di ipotizzare ampliamenti, incrementi di cubatura o demolizioni con ricostruzione, occorre verificare la natura del titolo edilizio alla base dell’immobile. La sanatoria straordinaria tutela la consistenza fisica dell’opera e la sua agibilità penale e amministrativa, ma non ne modifica la natura ai fini dello sviluppo e dell’incremento volumetrico. Con la sentenza n. 86/2026, la pianificazione urbanistica pubblica torna a pesare più di ogni sanatoria.

Quando la scia presentata in sanatoria descrive un fabbricato che non coincide più con quello autorizzato decenni prima, la questione esce dalla mera procedura amministrativa e tocca il nodo tecnico della continuità tra progetto assentito e opera effettivamente realizzata. È quanto accaduto in un caso recentemente discusso, in cui un manufatto nato come autorizzazione in deroga negli anni ’70 ha attraversato modifiche e ampliamenti susseguitisi nel tempo, fino a rendere ambiguо il suo stesso inquadramento edilizio.

Scia in sanatoria presentata dal proprietario

Il proprietario del fabbricato ha depositato una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria con l’obiettivo dichiarato di regolarizzare l’immobile nella sua configurazione attuale. Una scelta procedurale diffusa quando si vogliono sanare abusi su edifici che hanno subito trasformazioni progressive, ma che presuppone un presupposto essenziale: che l’opera da sottoporre al regime della scia sia riconducibile a un titolo edilizio preesistente o rientri tra le ipotesi in cui la sanatoria è ammessa.

Il riscontro dell’amministrazione comunale

Il Comune ha archiviato la scia con una motivazione precisa. Il manufatto descritto nella segnalazione, secondo la verifica amministrativa, non corrisponde alla struttura precaria per la quale era stato rilasciato il titolo originario negli anni ’70. In presenza di questa dissonanza, l’amministrazione ha qualificato l’edificio come nuova costruzione, con conseguenze rilevanti sul piano della disciplina applicabile: una nuova costruzione, infatti, non può essere assentita attraverso la scia in sanatoria quando le condizioni per la regolarizzazione non sussistono.

La struttura portante dell’originario manufatto

Elemento centrale dell’accertamento è stata la comparazione tra l’originaria struttura precaria, di cui è stata verificata la struttura portante, e il fabbricato attualmente esistente. La discordanza accertata tra le due configurazioni ha determinato la conclusione amministrativa. Per i tecnici che seguono pratiche di sanatoria, il caso conferma l’attenzione da dedicare alla documentazione storica dell’edificio: titolo originario, elaborati, varianti e ampliamenti successivi vanno ricostruiti con precisione prima di scegliere il regime procedurale di presentazione dell’istanza.

Se l’opera non è più quella autorizzata, cambia la natura dell’abuso e con essa lo strumento di regolarizzazione utilizzabile.

Implicazioni operative per i professionisti

• Verificare la corrispondenza tra elaborati del titolo originario e stato di fatto prima di predisporre una scia in sanatoria.
• Ricostruire la sequenza delle trasformazioni subite dal manufatto, distinguendo manutenzione, modifiche e ampliamenti.
• Valutare se la dissonanza rispetto al progetto assentito configurhi una nuova costruzione, con un regime sanatorio radicalmente diverso.
• Documentare lo stato dei luoghi con rilievi aggiornati, utile anche in sede di eventuali contenziosi.

La decisione del Comune, comunque si evolva il seguito della pratica, segnala un orientamento amministrativo attento alla sostanza tecnica dei fabbricati e non alla sola formale presentazione dell’istanza.

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Una pergotenda bioclimatica di 13 mq, realizzata su un’area pertinenziale di un immobile residenziale, è al centro di un’ordinanza di demolizione emessa da un comune della Campania ai sensi dell’articolo 31 del Testo unico dell’edilizia. Il proprietario del manufatto si trova ora davanti a un provvedimento repressivo che elimina ogni margine di sanatoria, con conseguenze dirette sull’intero investimento sostenuto per l’opera.

## Le caratteristiche del manuftato contestato

La struttura oggetto del provvedimento non è una tipologia convenzionale di copertura da giardino. Il comune la descrive come una pergotenda bioclimatica poggiata su ruote, con intelaiatura metallica verticale ed orizzontale e copertura in tessuto retrattile, aperta su tutti i lati. Un insieme di elementi che, sul piano tecnico, dovrebbe collocarla tra i manufatti leggeri e reversibili: nessuna fondazione tradizionale, apertura perimetrale totale, possibilità di spostamento e un involucro superiore non rigido.

Proprio la presenza delle ruote e del tessuto retrattile è il punto che rende la vicenda rilevante per i professionisti del settore. Nel dibattito sulla classificazione edilizia delle opere, i manufatti dotati di mobilità intrinseca vengono spesso presentati in sede autorizzativa come strutture amovibili o temporanee, esentate da titolo abilitativo. L’ordinanza in questione esprime una valutazione opposta: per l’amministrazione comunale il manufatto è stato realizzato abusivamente, in quanto in contrasto con la disciplina edilizia di riferimento.

## L’articolo 31 del Testo unico edilizia

La scelta del fondamento giuridico non è secondaria. L’articolo 31 del DPR 380/2001 prevede la demolizione dei lavori eseguiti senza il permesso di costruire o in violazione di esso, quando la violazione non sia eliminabile attraverso la sanatoria di cui all’articolo 36. Si tratta della forma più severa di repressione dell’abusivismo edilizio: il provvedimento è immediatamente esecutivo e non lascia spazio a interventi di adeguamento o conformazione dell’opera.

Per il proprietario, quindi, non è in discussione un contributo concessorio o un titolo a posteriori, ma la sopravvivenza stessa del manufatto. La giurisprudenza amministrativa ha da tempo confermato che le opere eseguite in assenza di titolo, anche se tecnicamente leggeri e potenzialmente reversibili, possono essere assoggettate a demolizione quando l’amministrazione ne contesti la liceità urbanistica.

## Rilevanza per progettisti e committenti

Il caso offre spunti concreti per chi opera nella progettazione di opere leggere su aree private. La qualificazione di un manufatto come opera amovibile non dipende soltanto dalle sue caratteristiche costruttive, ma dalla disciplina urbanistica comunale applicabile e dalla coerenza tra quanto dichiarato in fase di presentazione e la natura effettiva dell’opera. Strutture aperte su tutti i lati, prive di fondazioni ancorate al terreno e dotate di sistema di copertura retrattile possono legittimamente essere considerate mobili, ma il giudizio finale resta di competenza dell’amministrazione che verifica la conformità al piano regolatore.

Il rischio operativo per i progettisti è chiaro: la semplice adozione di soluzioni tecniche che suggeriscono reversibilità non costituisce, da sola, titolo edilizio. La verifica preliminare della normativa comunale sull’ammissibilità delle strutture leggere in area pertinenziale, prima della definizione del dettaglio costruttivo, resta il passaggio che separa un intervento lectito da una contestazione con esito demolitorio.

## Il nodo della pertinenziale

L’area pertinenziale aggiunge un ulteriore livello di attenzione. Le pertinenze degli edifici seguono in linea generale lo stesso regime urbanistico del bene principale, e la realizzazione di manufatti su queste aree è soggetta ai limiti di distacco, copertura e destinazione previsti dagli strumenti urbanistici locali. Un’area pertinenziale non equivale a una zona libera da vincoli: l’ordinanza campana conferma che anche un manufatto di 13 mq, di volume contenuto, può essere sottoposto a procedimento repressivo quando l’amministrazione ne accerti il contrasto con la disciplina vigente.

Per il settore delle strutture leggere e delle coperture bioclimatiche, il messaggio che emerge dalla vicenda è netto. La dimensione ridotta, la mobilità e la permeabilità del manufatto non sono elementi che assicurano per sé l’esenzione dal titolo edilizio: la valutazione resta vincolata al quadro normativo comunale, e chi progetta opera, in questo ambito, con un margine di incertezza che merita verifica prima che la struttura venga installata.

Per sostituire, su un terreno privato, una struttura precaria con una struttura in cemento non è sufficiente la comunicazione edilizia: occorre il permesso di costruire. È la conclusione del Tar del Piemonte con la sentenza n. 180/2026, con cui il giudice ha respinto l’istanza avverso il provvedimento del Comune di Verbania che aveva espresso un diniego di sanatoria in relazione a una SCIA.

Con il rigetto del ricorso, il giudice amministrativo ha confermato l’impostazione dell’amministrazione: la sostituzione di questo tipo non rientra nel regime della comunicazione e richiede il permesso di costruire.

Il diniego comunale e l’esito del ricorso

La controversia trae origine dal provvedimento con cui il Comune di Verbania ha espresso un diniego di sanatoria in relazione a una SCIA. Contro tale atto è stata proposta impugnazione davanti al Tar del Piemonte, che con la sentenza n. 180/2026 ha respinto l’istanza. Il provvedimento comunale resta così confermato nel caso concreto.

La sanatoria, dunque, non è stata concessa attraverso lo strumento della SCIA: secondo la decisione, per l’intervento in questione serve il permesso di costruire.

Il principio: la comunicazione non basta

Il nodo della pronuncia riguarda la qualificazione dell’intervento. Per sostituire una struttura precaria con una struttura in cemento su un terreno privato, la comunicazione non è lo strumento idoneo: occorre il permesso di costruire. Due elementi risultano fissati dalla decisione:

• il regime della comunicazione non consente di assolvere un intervento di questa natura;
• il carattere privato del terreno su cui insiste l’opera non esclude l’obbligo del permesso di costruire.

La pronuncia si colloca quindi sul tema della scelta del titolo edilizio: dove l’intervento richiede il permesso di costruire, la presentazione di una SCIA non consente la regolarizzazione dei lavori.

Sintesi della pronuncia

Elemento	Contenuto
Giudice	Tar del Piemonte
Pronuncia	Sentenza n. 180/2026
Amministrazione	Comune di Verbania
Provvedimento impugnato	Diniego di sanatoria in relazione a una SCIA
Esito	Ricorso respinto
Principio	La sostituzione di una struttura precaria con una struttura in cemento su terreno privato richiede il permesso di costruire, non la comunicazione

Rilevanza pratica per il professionista

• La qualificazione del titolo edilizio va compiuta prima della presentazione dell’atto: per la sostituzione di una struttura precaria con una struttura in cemento il riferimento è il permesso di costruire.
• Una SCIA utilizzata per chiedere la sanatoria di un intervento di questa natura può ricevere un diniego, come avvenuto nel caso di Verbania.
• La verifica preventiva della natura dell’intervento consente di indirizzare subito il procedimento verso il titolo corretto, evitando il rischio di un diniego di sanatoria.
• Il ricorso avverso il diniego non ha garantito l’esito favorevole all’interessato: il Tar ha respinto l’impugnazione.

Nel caso deciso dal Tar del Piemonte, il diniego di sanatoria opposto dal Comune di Verbania in relazione alla SCIA resta quindi fermo dopo il rigetto del ricorso.